18 февраля 2016

Бизнес или кризис: обзор рынка торговой недвижимости в Украине

Бизнес или кризис: обзор рынка торговой недвижимости в Украине


Украина вот уже который год старается брать курс на внутреннее потребление, что позволяет стране быстрее выйти с кризиса. Но, обстановка внутри, да и внешние факторы никак не позволяют бизнесу полностью встать с колен. Если в 2014 году сектор торговой недвижимости в Украине пошел на спад, то прошлый и нынешний год заставляет верить в лучшее.

Ситуация на рынке

Эксперты берутся прогнозировать увеличение спроса на украинском рынке торговой недвижимости. Как и 2015, нынешний год начался без особых сюрпризов – все также наблюдается небольшой спад вакантности и снижение арендных ставок. Первые два месяца 2016 года можно назвать выжидающими. Девелоперы не спешат вкладывать деньги в новые проекты, а все больше сосредоточены на финишировании существующих объектов.

Среди торговых центров существует жесткая конкуренция, поэтому условия аренды становятся все более приятными и щадящими для клиентов.

В 2015 году процент вакантности торговых площадей в крупных ТЦ/ТРЦ был большой. Мнение по этому поводу в экспертов разное. Назывались процентные соотношения от 40 и до 70%. В этом году по информации девелоперов, вакантность в больших городах снизилась и варьируется от 5 до 20%.

 

Арендные ставки

В нынешних условиях нестабильной экономической и политической ситуации, развивать бизнес в Украине сложно. Поэтому арендодатели идут навстречу своим клиентам, обеспечивая комфортные условия для размещения на коммерческих площадях торгово-развлекательных центров.

Арендные ставки немного просели в этом году из-за нестабильности украинской гривны. В долларовом эквиваленте средняя аренда помещения 100-200 м2 обойдется приблизительно в 40$/м2 за месяц без учета НДС. Ситуация с ростом вакантности привнесла в сферу индивидуальные условия. Коммуникация арендатора и арендодателей все чаще проходит по индивидуальной и лояльной схеме:
- предоставление скидок;
- фиксация курса доллара;
- оплата с процента от товарооборота;
- оплата в гривневом эквиваленте;
- компенсация ремонта.

Торговые центры разрабатывают новые концепции, направления для привлечения клиентов. Больше всего есть спрос на продовольственную продукцию в ТРЦ. Кроме того, на сегодняшний день, девелоперы заинтересованы во вхождении арендаторов таких товарных групп:

 

В основном, арендная плата зависит от местонахождения и размера торговой площади, посещаемости и локальности торгового центра.  В последние годы добавились некоторые факторы, которые немало влияют на ценообразование аренды. К ним можно отнести:

- экономическая ситуация в Украине;
- нестабильность национальной валюты;
- снижение потребительской способности населения;
- слабый инвестиционный климат;
- эмоциональное состояние украинцев.

Если рассматривать карту ценообразования аренды торговых площадей по всей территории страны, можно отметить, что она варьируется в области от 90 до 500 гривен за 1 м2. Мы проанализировали среднюю арендную ставку в торговых центрах больших городов Украины с диапазоном посещаемости от 10 до 760 тысяч человек в месяц.

Город

Название ТЦ/ТРЦ

Количество посетителей в месяц

Стоимость средней арендной ставки за 1 м2 (грн)

       1. 

Киев

«Мармелад»

До 135 000

500

       2.

Киев

«Европорт»

10000

От 150

       3. 

Чернигов

«Мегацентр»

300000

От 110

       4. 

Харьков

«Космос»

210000

От 300

       5. 

Харьков

«Sun Mall»

250000

150

       6. 

Харьков

«Ave Plaza»

7400

От 360

       7. 

Днепропетровск

«Европа»

10500

300

       8.

Днепропетровск

«Terra»

10000

От 500

       9. 

Днепропетровск

«Славутич»

7000

300

     10. 

Львов

«King Cross Leopolis»

760000

От 240

     11. 

Львов

«ІнтерСІТІ»

Нет учета 

От 150

     12. 

Одесса

«Артриум»

65000

От 90

     13. 

Сумы

«Мануфактура»

410000

От 300

     14. 

Николаев

«CITY CENTER»

296000

От 210

     15. 

Луцк

«Универмаг «Луцк»

270000

350

     16. 

Луцк

«Варшавский»

50000

От 100

     17.

Винница

«Анастасия»

75000

150

     18. 

Полтава

«Киев»

До 500000

конфиденциально

     19. 

Полтава

«Паровоз»

10000

300

     20. 

Черновцы

«Майдан»

400000

300

Данные предоставлены ТЦ эксклюзивно для портала TradeMaster.ua

 

«Чаще всего подобные условия кратковременны и закреплены на период с 3 до 6 месяцев.

Наивысшие арендные ставки на секции 100-200 м² в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева по

итогам 2015 года составили $57/м²/месяц, снизившись на 19% по сравнению с концом 2014 года.

В 2016 году арендные ставки, вероятнее всего, останутся на прежнем уровне. Что касается

вакантности, общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева в 2015 году снизился с 7,1 % до 5%.

При этом, в успешных ТЦ/ТРЦ вакантные помещения практически отсутствовали. На 2016 год

мы ожидаем дальнейшего снижения общего уровня вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева при условии

ограниченного предложения и переноса открытия больших ТРЦ» - отмечает Александр

Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

 

Тенденции текущего года

Главная функция торговли – полностью удовлетворять спрос и даже увеличивать его, а иногда и создавать. Девелоперы понемногу начали активизироваться, использовать незадействованные ресурсы для развития, все же реализовывать успешные проекты, которые были заморожены в прошлом году. Можно говорить уже о некоторой стабилизации на рынке торговой недвижимости. Кроме того, появились тенденции к снижению вакантности. В 2016 году планируется открытия нескольких торговых центров, где 500 000 м2 – арендуемые площади.

 

 Мнение экспертов:

 

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина):

«По данным Colliers International в 2015 году новое предложение торговых помещений Киева было

ограничено вводом в эксплуатацию ТЦ Novus (GLA: ~13 560 м²), что является наименьшим

показателем за последние 12 лет. К концу 2015 года общее предложение качественных торговых

помещений в Киеве составило порядка 1,068 млн. м². Киев, наряду Софией, характеризуется

одним из самых низких показателей насыщенности качественными торговыми площадями среди

городов Восточной Европы - 368 м2 на 1 000 человек. Ввод в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ,

ранее анонсированных к открытию в 2015 году, был перенесен на более поздние сроки, в

частности: ТРЦ New Way (GLA: ~17 000 м²), 2-й очереди аутлет-городка «Мануфактура» (GLA:

~6 600 м²), ТРЦ Respublika (GLA: ~135 000 м²), ТРЦ Lavina Mall (GLA: ~142 000 м²) и ТРЦ

RETROVILLE (GLA: ~83 000 м²).

Многие тенденции 2014 года имели место и в 2015 году: сохранение умеренного спроса на

торговые помещения Киева со стороны арендаторов, а также избирательный подход

арендаторов к выбору проектов и условиям аренды, с особым вниманием к качеству концепции

проекта и его конкурентоспособности. В частности, спрос в 2015 году формировался в основном

арендаторами продуктового ритейла, магазинами повседневного спроса, ювелирных изделий и

заведений общественного питания.

В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранение тенденции роста спроса со стороны

активных арендаторов. Также есть предпосылки, что в 2016 году украинские компании выведут

по схеме франшизы несколько новых брендов, и на украинский рынок торговой недвижимости

выйдут новые турецкие операторы. Что касается новых международных брендов, громких

открытий в 2016 году не ожидается».

 

Антонина Иванькова, директор департамента агентских и консультационных услуг в

сфере торговой недвижимости в компании DTZ Украина:

 

«Затянувшийся экономический спад, снижение покупательской способности населения и девальвация гривны стали причиной падения потребительского спроса и ухудшения условий для бизнеса ритейлеров в стране.

В то же время, в 2015 году многие украинские и международные модные бренды, а также сети

продовольственных супермаркетов и магазинов косметики и бытовой химии расширялись на украинском рынке, пользуясь своими переговорными преимуществами в условиях вялого рынка.

Ритейлеры демонстрировали повышенный интерес к западным регионам страны, в частности, к городу Львову, который ранее не пользовался высоким спросом среди большинства торговых сетей в Украине. С открытием ТРЦ Forum Lviv в городе появились многие качественные торговые сети и операторы развлекательных заведений, которые ранее здесь не были представлены».

 

Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам

девелопмента в компании DTZ Украина:

 

«Рынок торговой недвижимости в Украине, несомненно, владеет высоким потенциалом, несмотря на сегодняшнюю сложную экономическую и политическую ситуацию, страновые риски и достаточно низкие доходы населения.

Рынок торговой недвижимости в Украине остается неразвитым по сравнению с рынками других стран Центральной и Восточной Европы с точки зрения качества оперирующих объектов и представленных форматов. Однако его преимуществами являются емкий потребительский рынок, а также высокая чувствительность населения к модным тенденциям и склонность к расходам по приобретению модных товаров.

Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке недвижимости, сектор торговой недвижимости остается наиболее интересным, особенно в городах с населением более 750 000 жителей. Привлекательность Львова для ритейлеров и других арендаторов в данном сегменте повысилась после открытия в городе ТРЦ Forum Lviv.

Тем не менее, конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных проектов. Поэтому предусловиями для коммерческого успеха торговых центров в стране являются их высокое качество и последующее профессиональное управление.

Увеличение количества качественных торговых центров повышает привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, но может привести к снижению арендных ставок в сегменте».

Встреча ТЦ с ритейлерами Украины с возможностью переговоров по аренде состоится 4 марта на Всеукраинской практической конференции "Shop&FashionMaster-2016: Уникальные решения увеличения продаж с 1 м2 магазина". 

 

Текст: Алена Межакова 

Комментарии

Ваш комментарий будет первым.

Добавить комментарий

Ваше имя*

Проверочный код*

Сообщение*

Лучшие компании

Личности

Блоги