Рынок складской недвижимости. Краткие итоги и последние новости 2014г.

Наталья СОКИРКО, Старший консультант департамента оценки и консалтинга Colliers International, рассказала читателям портала TradeMaster.UA о ситуации на рынке складской недвижимости в Украине

Реакция рынка на события в Украине

На украинский рынок коммерческой недвижимости оказали существенное влияние недавние события социально-политического характера. Рынок коммерческой недвижимости реагирует уменьшением как спроса на новые складские помещения, так и количеством фактических сделок по аренде.

Также на рынке складских помещений отразилось колебание курса доллара. Поскольку ставки аренды по договорам по складским помещениям указаны большею частью в долларах, следовательно, ослабление курса национальной валюты увеличило размеры выплат в гривне по договорам аренды.

На сегодняшний день арендаторы находятся в процессе переговоров с собственниками складских комплексов о возможном смягчении условий аренды и поиска компромиссных решений, пытаясь частично переложить курсовую разницу на арендодателя.

На складской сегмент также повиляет затяжная экономическая война с Россией. В данном сегменте это наиболее отразится на уменьшении бизнес-активности компаний, работающих в сфере импортно-экспортных операций с российскими партнерами: а именно на компаниях-производителях и торговых операторах.

Общая характеристика 2013г.

Новое предложение складских помещений в Киеве и регионе в 2013 году составило порядка 133 000 кв. м, что на 55% больше по сравнению с уровнем нового предложения в 2012 году. Большую часть нового предложения, а именно 108 000 кв. м, или 81%, составили проекты, построенные для собственного пользования (built-to-suit).

В 2013 году объем поглощения на рынке складских помещений значительно превысил новое предложение и составил 220 000 кв. м. Ввиду незначительности нового предложения складских помещений и стабильного спроса, уровень вакантности снизился с 10% на начало 2013 года до 4% на конец года. На протяжении 2013 года арендные ставки оставались стабильными.

Предложение

По состоянию на конец 2013 года совокупный объем предложения складских помещений достиг

1 489 000 кв. м.

В течение года в эксплуатацию были введены следующие объекты: «Техэнерготрейд» (GLA –

100 000 кв. м.), «Таможенный терминал» (2 очередь) (GLA – 10 000 кв. м.), San Factory (1 очередь) (GLA –10 000 кв. м.), «Интерфарм» (GLA – 8 000 кв. м.) и холодильный комплекс Ice box (GLA – 5 100 кв. м.).

Спрос

Следуя тенденции 2012 года, в 2013 году объем поглощения на рынке складских помещений превысил новое предложение почти вдвое и составил 220 000 кв. м. Для сравнения: совокупный объем складских транзакций за 2012 год составил 200 000 кв. м. Основными потребителями рынка складских помещений традиционно остаются торговые операторы и логистические компании.

Одной из самых крупных сделок в истории украинского рынка складской недвижимости стало подписание торговым оператором Fozzy Group договора аренды на 100 000 кв. м. в логистическом комплексе «Техэнерготрейд» по схеме built-to-suit. Стоит отметить, что в 2013 году на рынке складской недвижимости Киевского региона имели место две сделки купли-продажи складских объектов. Так, состоялась продажа склада Logistic Park East 1 общей площадью 24 000 кв. м. розничному оператору «ATБ». Вторая сделка на рынке складской недвижимости – продажа логистического центра «Калиновка» общей площадью 15 500 кв. м. DIY-оператору «Эпицентр».

Вакантность и арендные ставки

В 2013 году поглощение складских помещений превысило новое предложение, что привело к снижению уровня вакантности с 10% на начало 2013 года до 4% на конец года.

На протяжении 2013 года базовые арендные ставки оставались стабильными: на западном берегу Днепра – в диапазоне 5,5-7,0 долл./кв. м./месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые составляют около 1,0-1,6 долл./ кв. м/месяц), на восточном берегу Днепра – в пределах 5,0-6,0 долл./кв. м./месяц.

Прогнозы 2014г.

Мы не ожидаем значительного роста спекулятивного предложения. Принимая во внимание стоимость заемного финансирования и текущий уровень арендных ставок, девелоперы не ощущают очевидного экономического эффекта от девелопмента складских комплексов. Поэтому большая часть нового предложения будет формироваться складскими помещениями, построенными для собственного пользования (built-to-suit).

В течение 2014 года заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 117 000 кв. м. новых складских помещений, что на 12% меньше по сравнению с предыдущим годом. Среди основных проектов 2014 года стоит отметить мультитемпературный склад Refrigerated Logistics Center (GLA – 62 000 кв. м.).

Ожидается, что арендные ставки останутся на прежнем уровне. Тем не менее, при сохранении уровня активности основных потребителей складских помещений на прежнем уровне, арендные ставки могут незначительно повыситься.

Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster.UA 

Беседовала: Анастасия РУБАНОВИЧ