22 лютого 2019

Обзор логистических рынков: Украина, Польша, Германия

Украина. Обзор рынка

С 2016 года, после двухлетнего экономического спада, в Украине отмечается экономический рост. Так, в 2016 году реальный ВВП вырос на 2,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а уже в первом квартале 2017-го этот показатель увеличился на 2,5%, во втором – на 2,3%, и в третьем квартале - на 2% в основном за счет внутреннего потребления.

В третьем квартале 2017 года в секторе складской и логистической недвижимости Киева не было новых предложений. До конца года к вводу в эксплуатацию готовят следующую фазу логистического комплекса «FM Logistic», и склад, построенный для профессиональных целей компании «Новая Почта».

Также планируется завершить расширение складского комплекса «SAN factory» общей площадью 39 000 м2. В течение первых трех кварталов отмечалось сохранение низкой девелоперской активности, а также усиление спроса на аренду.

Все это привело к дальнейшему уменьшению вакантности и некоторому повышению давления на арендную плату за самые востребованные объекты.

В результате во втором квартале текущего года в Киеве первичная вакантность в секторе логистической и складской недвижимости сократилась на 1,7%, и в сентябре составила 5,2%.

Вопреки растущему давлению на реальные затраты на аренду складских помещений в сторону их повышения, ежемесячная арендная плата за складские помещения в Киеве остается в диапазоне $2,8-4 за м2.

Спрос

В третьем квартале 2017 года поглощение в секторе складской и логистической недвижимости в Киеве составляло примерно 56 600 м2. Кумулятивное поглощение в течение первых трех кварталов достигло 145 000 м2 (GLA), на 43% и на 17% превысив показатели аналогичного периода 2016-го и 2015 годов соответственно.

Инвестиционный обзор

Интерес к приобретению логистических и складских помещений в Киеве для личного использования оставался высоким в течение первых трех кварталов 2017 года. В дополнение к продаже компанией Ghelamco логистического комплекса «Копылов» (31 000 м2 ) украинскому ритейлеру «АТБ» во втором квартале, в третьей четверти компания «Good Wine» приобрела склад (16 000 м2 ) в Киеве, а украинский ритейлер выкупил складской комплекс площадью 15 000 м2 в Броварах.

Прогноз

В долгосрочной перспективе рост коммерческой активности в Украине и, как следствие, усиление спроса на аренду, могут привести к дальнейшему падению вакантности и увеличению арендной платы в секторе.

Однако эксперты Cushman&Wakefield считают, что эластичность ценовой политики в отношении складских помещений в Киеве выше, чем в других секторах недвижимости, а крупномасштабные проекты логистической недвижимости могут начаться сравнительно быстро.

Перспективы рынка

Арендные ставки лучших помещений: учитывая текущую рыночную динамику и экономические условия в Украине, в течение оставшихся месяцев 2017 года арендные ставки самых востребованных складских и логистических объектов в Киеве будут увеличиваться.

Ставки доходности лучших помещений: предполагается, что ставки доходности лучших помещений останутся на текущем уровне до конца года. Далее, до конца 2018 года, прогнозируется небольшое снижение, примерно до 13%.

Предложение: как и в 2016 году, в течение первых трех кварталов 2017 года общая девелоперская активность в секторе логистической и складской недвижимости в Киеве оставалась чрезвычайно низкой, без новых предложений, в проекте до конца года - около 39 000 м2 .

Спрос: на протяжении первых трех кварталов спрос в значительной степени был продиктован компаниями, работающими в ритейле, а также традиционными провайдерами логистических и транспортных услуг (включая услуги экспресс-доставки).

Польша. Обзор рынка

В первой половине 2017 года застройщики завершили 700 000 м2 складских помещения класса А, увеличив общую площадь сектора до 11 790 000 м2. Несмотря на высокое предложение, к концу июня 2017 года логистический рынок имел стабильный уровень доступности с вакантностью ниже 6%.

Официальная арендная плата оставалась стабильной на большинстве региональных рынков Польши.

Спрос

В первом полугодии 2017 года поглощение оставалось на высоком уровне, были арендованы 1 770 000 м2 складских помещений, что на 38% (494 000 м2 ) превысило аналогичный период 2016 года. Спрос продолжает зависеть от логистических операторов и ритейлеров, а также от динамично развивающейся электронной коммерции и автомобильной промышленности.

Центральная Польша, пригород Варшавы и Верхняя Силезия занимают наибольшую долю в общем объеме аренды (65%). Именно на эти регионы приходилось большинство основных договоров, заключенных в первом полугодии 2017 года, среди которых были BTS-проекты предназначенные для Amazon в Сосновке (135 000 м2 ), для Castorama в Стрикуве (100 000 м2 ), для BSH в Лодзи (79 000 м2 ), для K+N в Петркуве (56 000 м2 ), для OBI в Лодзи (51 000 м2 ).

Меньшие региональные рынки все чаще привлекают внимание инвесторов, особенно в Западной Польше, где в последние месяцы были заключены значительные договоры аренды для H&M в Болеславце (60 000 м2 ) и для BMW в городе Свецко (30 000 м2 ).

Инвестиционный обзор

Инвестиционный интерес к промышленному сектору остается значительным, инвесторы ищут как автономные активы, так и крупные рыночные портфели. Во втором квартале 2017 года не было заключено никаких соглашений, однако с учетом текущих транзакций и портфелей на рынке, ожидается, что нынешний объем инвестиций превысит показатель прошлого года.

Крупнейшая сделка, которую должны заключить во втором полугодии - покупка активов Logicor CIC в рамках приобретения панъевропейской платформы Blackstone (около 600 миллионов евро в Польше).

Германия, Великобритания, США и азиатские инвесторы остаются основными источниками капитала.

Прогноз

Прогнозы для сектора остаются положительными, с устойчивым экономическим ростом и последующими инвестициями в инфраструктуру. Также, благодаря расширению электронной коммерции, производственные секторы остаются ключевыми факторами, лежащими в основе роста рынка. Перспективы рынка Арендные ставки лучших помещений: арендные ставки должны остаться стабильными. Возможно, произойдет снижение в Познани и Вроцлаве из-за роста вакантности.

Ставки доходности лучших помещений: ожидается, что ставка доходности лучших помещений останется неизменной в течение ближайших месяцев.

Предложение: отмечается рост спекулятивного строительства на популярных логистических локациях, однако быстрое поглощение обеспечивает низкий риск избыточного предложения.

Спрос: высокий спрос со стороны широкой базы бизнес-секторов с большой активностью логистики, а также со стороны розничной торговли, электронной коммерции и автомобильной промышленности.

Германия. Обзор рынка

Экономика Германии развивается: в первом квартале 2017 года зафиксирован рост ВВП на 0,6% относительно аналогичного периода 2016 года и положительный настрой среди немецкого бизнеса. Во втором квартале отмечалось повышение индекса делового оптимизма, а компании ожидали дальнейшее улучшение бизнеса.

С каждым месяцем нарастали объемы промышленного производства, а с января по май показатели международной торговли улучшились по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

Стабильное частное потребление и рост электронной коммерции являются поддержкой промышленного сектора. Производственный сектор также отличается активной деятельностью и инвестиционной активностью.

Спрос

Спрос на промышленные помещения остается на высоком уровне, как от бизнес-проектов собственного пользования, так и от арендаторов. Поскольку часть спекулятивных строительных проектов завершена, а часть еще продолжается, предложение современных складских помещений увеличилось, однако не все индивидуальные требования к большим площадям могут быть выполнены.

Наличие земельных участков для логистических целей остается дефицитным, а цены на землю растут. Новые крупномасштабные распределительные центры должны располагаться за пределами основных экономических узлов.

В то же время старые склады и небольшие промышленные здания, расположенные вблизи или непосредственно в самих экономических узлах, привлекают арендаторов, которым необходимы небольшие помещения, чтобы обеспечивать доставку «день-в-день».

Во втором квартале 2017 года косметическая компания L’Oréal оформила крупнейший договор аренды помещения 90 000 м2 , которое было построено в 2018 году к югу от Карлсруэ, вблизи автомагистрали A5.

Инвестиционный обзор

Как и ожидалось, во втором квартале была заключена крупнейшая промышленная сделка в немецкой истории: Blackstone покинул платформу Logicor, в результате чего 74 объекта в Германии были проданы China Investment Corporation (CIC) почти за 2 миллиарда евро.

Два других крупномасштабных портфеля общей стоимостью 900 миллионов евро перешли к другому владельцу, продемонстрировав значительный интерес инвесторов к промышленным активам.

Ставки доходности снижаются и, по прогнозам, они будут оставаться под давлением до конца 2017 года.

Прогноз

Ожидается, что и во второй половине 2017 года промышленное производство и международная торговля сохранят свой высокий уровень, а электронная коммерция продолжит развиваться, чем подтолкнет ритейлеров и онлайн-трейдеров к оптимизации своих распределительных сетей. Это также даст возможности инвесторам.

Перспективы рынка

Арендные ставки лучших помещений: ожидается, что арендные ставки луйших логистических помещений, расположенных в ключевых немецких логистических центрах, останутся без изменений, в то время как арендные ставки меньших распределительных центров, расположенных вблизи городов, будут расти.

Ставки доходности лучших помещений: ожидается, что ставки доходности лучших помещений будут уменьшаться. Предложение: растет спекулятивное строительство, доступность земли на критическом уровне.

Спрос: постоянный спрос на качественные площади, как для сдачи в аренду, так и для собственного использования.

Справка ТМ:

Cushman&Wakefield основана в 1917 году в Нью-Йорке и в этом году отмечает свой 100-летний юбилей. Компания является ведущим консультантом в сфере коммерческой недвижимости с годовым доходом в $6 млрд.

Украинский офис ранее работал под брендом DTZ. Основные направления работы: агентские услуги, рынки капитала и операции с земельными участками, управление недвижимостью, представление интересов арендаторов, управление активами и инвестициями, аналитика и консалтинг по вопросам девелопмента, оценка недвижимости.