Логистическая недвижимость владеет особым потенциалом с точки зрения вторичного инвестирования

В І-м полугодии 2014 года в Киевской области Начальная ставка доходности наиболее качественных объектов логистической недвижимости оставалась неизменной на уровне 15%. По данным DTZResearch, рынок коммерческой недвижимости в Украине в настоящее время отличается низкой капитальной стоимостью объектов и высокими ставками доходности по сравнению с рынками других стран Европы, а также перспективой роста арендных ставок в среднем и долгосрочном периоде, в частности в офисном и складском сегментах в Киеве. 

Как сообщили редакции портала TradeMaster.UA в пресс-службе сети, такие характеристики открывают привлекательные возможности для инвестирования в Украину на фоне высокого потенциала рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений. Однако в стране достаточно высокими остаются политические, экономические и институциональные риски.

Ставки доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости в Киеве и других столицах Центральной и Восточной Европы (%)

Источник: DTZ Research                                                                        

Примечание: Все показатели представлены на конец периода

Высокие страновые риски Украины и неопределенная ситуация остаются основными сдерживающими факторами для инвесторов. С другой стороны, президентские выборы в мае 2014 года  принесли победу в первом туре прозападному бизнесмену Петру Порошенко. Кроме этого, ЕС, страны большой семерки и крупные международные финансовые организации, такие как МВФ,  Всемирный Банк и ЕБРР, демонстрируют комплексную поддержку Украине. Однако страновые риски Украины усугубились на фоне  дальнейших угроз суверенитету страны.

В период с июня 2013 года до апреля 2014 года компания DTZ не фиксировала изменений ставок доходности, но, учитывая снижение арендных ставок, стоимость объектов коммерческой недвижимости была подвержена снижению. В течение второго квартала 2014 года ставки доходности на офисные и торговые объекты наивысшего качества выросли на 0,5%, а ставки доходности на складские объекты оставалась стабильными. Однако ввиду отсутствия сделок  на открытом рынке, данный анализ базируется на оценках потенциальных инвесторов, заинтересованных в приобретении ряда активов.

Указанные ставки доходности определены для объектов недвижимости, сданных в аренду по среднерыночным ставкам, которые сейчас подвержены снижению во всех классах активов. Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к стоимости активов в связи с ограниченным доступом к заемному финансированию.

В связи с девальвацией гривны в сочетании с высокими страновыми рисками Украины, DTZ отмечает сильное давление в сторону понижения стоимости объектов в сегменте недвижимости. Однако большинство владельцев объектов недвижимости не готовы принимать предложения о их продаже по существенно сниженным ценам, в том числе учитывая существенные долговые обязательства по некоторым активам.

Ставки доходности наиболее качественных объектов недвижимости в Киеве (%)

Источник: DTZ Research                               

Примечание: Все показатели указаны на конец периода.

*Сделки на открытом рынке отсутствуют или их немного, прогнозы и оценки базируются на суждениях игроков рынка.  

По оценкам экспертов компании DTZ, с точки зрения вторичного инвестирования на рынке коммерческой недвижимости в Украине, складские и логистические объекты являются наиболее перспективными. Это связано с  возможность приобрести активы в сегменте по цене ниже себестоимости строительства объекта, со ставкой доходности на уровне 12-15% и на фоне сравнительно низкой вакантности и минимальных арендных ставок.

Владимир МЫСАК, Директор департамента рынков капитала компании DTZ Украина, комментирует: «Рынок складской и логистической недвижимости в Киевской области в данный момент действительно является наиболее привлекательным сегментом для приобретения качественных оперирующих объектов, которые приносят арендный доход. В связи с девальвацией гривны, текущие рыночные арендные ставки для качественных складских и логистических помещений в Киевской области достигли своего исторического минимума - $3,5-6,5 за кв.м в месяц. Учитывая текущую низкую вакантность в сегменте на уровне 10,1%, в дальнейшем мы ожидаем только повышение арендных ставок, особенно если улучшится общая геополитическая и экономическая ситуация в Украине».

Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster.UA