Владельцы торговой недвижимости готовы сдавать площади якорным операторам по нулевой ставке

Арендаторы покидают ТЦ Владельцы столичных торговых центров констатируют отток арендаторов. По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, если еще в прошлом году вакантность в ТЦ составляла всего 1–2%, то сейчас этот показатель достиг 5–10% и продолжает увеличиваться. Это подтверждает и старший консультант департамента стратегического консалтинга компании CB Richard Ellis Марина Крестинина, по мнению которой до конца года в ТЦ будут пустовать 12–15% площадей. В первую очередь данная ситуация связана с тем, что многие ритейлоры принялись закрывать нерентабельные магазины. Как стало известно, на сегодняшний день порядка 10% от общего количества работающих торговых точек не приносят прибыли. «Наиболее пострадали магазины, реализующие товары длительного пользования (стройматериалы, бытовая техника, электроника) и одежду, а также развлекательные объекты. Непростая ситуация наблюдается и у большинства продуктовых сетей, что связано с их высокой долговой нагрузкой», — говорит она. Кроме того, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Натальи Кравец, большинство руководителей торговых сетей вынуждены были заморозить планы по развитию и отказаться от некоторых подписанных договоров в объектах, возведение которых приостановили или дату их открытия перенесли на неопределенный срок. Аналогично поступили и западные ритейлоры, которые намеревались выйти на рынок в 2009–2010 гг. Как рассказала г-жа Крестинина, в начале 2008 г. интерес к киевскому рынку проявляло немало международных ритейлоров: New Yorker, Deben-hams, Ipekyol, Machka, Twist, Top Shop, Oviesse, Cortеfiel, Deichmann, Douglas, Gap, Banana Republic и др., а некоторые даже успели подписать предварительные договоры аренды с владельцами строящихся ТЦ. «Однако из-за резкого падения спроса в верхнем и среднем плюс ценовых сегментах выход на рынок большинства этих брэндов отложен на неопределенное время», — подчеркивает она. Еще плачевнее ситуация в сегменте непрофессиональной торговой недвижимости. По информации Андрея Борща, уже сейчас вакантность таких площадей выросла с 7–10 до 15%, а наибольший удар пришелся на объекты, расположенные в стороне от оживленных транспортных потоков. «Многие арендаторы, которые ранее не могли попасть в торговые центры по причине дефицита площадей и высоких арендных ставок, теперь туда переезжают», — констатирует он. Ставки падают В сложившейся ситуации большинство собственников ТЦ вынуждены идти на уступки. По словам управляющего партнера компании CB Richard Ellis в Украине Сергея Сергиенко, чтобы удержать клиентов, владельцам помещений приходится не только снижать арендные ставки, но и предоставлять различные бонусы, вводить программы лояльности, арендные каникулы и т. п. «У некоторых ритейлоров ситуация настолько критическая, что отказ девелопера пойти на уступки приводит к закрытию магазина», — говорит он. Андрей Борщ утверждает, что если в прошлом году львиная доля договоров заключалась в долларах, то в нынешнем практически все собственники тортовой недвижимости установили арендную плату в национальной валюте. «Причем в стоимость, как правило, уже включены затраты на управление объектом (охрана, уборка) и коммунальные услуги, чего ранее не было», — отмечает он. На сегодняшний день аренда в бутиковой зоне ТЦ (площадь около 60 кв. м) в центре столицы колеблется в пределах 700–900 грн./кв. м, тогда как еще в прошлом году она составляла 1–1,2 тыс. грн./кв. м. В приближенных к центру и традиционно торговых районах, например возле станции метро «Петровка», плата подешевела с 700 до 600 грн./кв. м, на окраинах — с 550–600 до 500 грн./кв. м. По сообщению директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, упала в цене и непрофессиональная торговая недвижимость. В центральной части города ставки снизились с 900–1 тыс. грн. до 800 грн. /кв. м, в приближенных к центру районах — с 750–650 до 550–650 грн./кв. м, а на окраинах — с 400–500 до 300–400 грн./кв. м. Наибольшие поблажки получили якорные арендаторы — продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, а также магазины по продаже бытовой техники и электроники, арендная плата для которых и ранее не превышала 50–100 грн./кв. м. По словам г-на Борща, для большинства из них размер аренды теперь устанавливается на уровне 3–5% от оборота. Таким образом, девелопер также несет риски, связанные с падением посещаемости его объекта. «А некоторые девелоперы вообще устанавливают для них нулевую арендную ставку с требованием оплатить лишь коммунальные услуги и расходы по содержанию торгового центра. Они опасаются, что в случае ухода якорного арендатора ТЦ придется закрывать», — говорят в Real Estate Solutions. Учитывая, что до конца года платежеспособность жителей столицы не вырастет, а в эксплуатацию будут введены новые ТЦ, эксперты прогнозируют дальнейшее снижение арендных ставок. «На протяжении 2009 года в киевских ТЦ с неудачной концепцией ставки уменьшатся на 50–60%. А в первоклассных объектах до конца первого полугодия расценки упадут на 30–40% и стабилизируются во второй половине 2009 года», — считает г-н Сергиенко. Торговые центры наступают Как рассказала руководитель департамента аналитики компании DTZ в Украине Марта Костюк, в 2008 г. были сданы в эксплуатацию торговые центры общей арендуемой площадью около 118 тыс. кв. м. В частности, начали работать ТЦ «Квадрат-Аврора», «Материк-Осокорки», четвертая очередь ТРЦ «Караван», гипермаркет Auchan с небольшой торговой галереей, развлекательный центр «Блокбастер», два гипермаркета сети «Эпицентр». В 2009 г., по ее словам, в эксплуатацию планировалось сдать порядка 200 тыс. кв. м, однако реально будет запущено не более 140 тыс. кв. м. В частности, открыть свои двери должна вторая очередь ТРЦ Sky Mall возле Московского моста, первая очередь ТРЦ Dream Town на Оболони, первая очередь ТРЦ «Домосфера» на Столичном шоссе, ТЦ 4 Room на Окружной дороге. Также на нынешний год намечался запуск нескольких отдельно стоящих объектов в формате DIY (сделай сам) и Cash&Carry. Впрочем, г-жа Костюк считает, что часть этих планов не будет воплощена в жизнь. К примеру, по ее словам, вероятность открытия в 2009 г. ТРЦ «Континенталь» в составе торгово-офисного комплекса «Эспланада» является чрезвычайно низкой. А Марина Крестинина добавляет, что, скорее всего, в заявленные сроки не будут введены в эксплуатацию ТЦ DreamTown и «Домосфера». «Очень медленно ведутся работы по завершению ТЦ «Аракс», практически заморожена стройка ТЦ «Мармелад»», — отметила она. Не исключает возможности законсервирования некоторых проектов и Наталья Кравец. «В первую очередь это касается объектов, которые сооружаются за кредитные средства», — полагает она. Скептически относятся эксперты и к началу строительства новых объектов в этом году, о чем ранее сообщали девелоперы. По информации г-жи Крестининой, в большинстве заявленных проектов предполагалось возведение ТРЦ площадью 70–80 тыс. кв. м, а в некоторых — 200–230 тыс. кв. м. Причем, кроме традиционного формата «гипермаркет-галерея», объекты проектировались в новых для нашей страны форматах: «аутлет центр» или «ритейл парк». «Если бы удалось реализовать все заявленные на начало 2008 года проекты, то через два-три года общее предложение торговых площадей на рынке могло превысить 1 млн кв. м. Но многие из этих проектов в ближайшее время останутся на бумаге», — считают в CB Richard Ellis. Украинский дом, vukraine.com.ua Торговая недвижимость Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster