Бизнес или кризис: обзор рынка торговой недвижимости в Украине

Украина вот уже который год старается брать курс на внутреннее потребление, что позволяет стране быстрее выйти с кризиса. Но, обстановка внутри, да и внешние факторы никак не позволяют бизнесу полностью встать с колен. Если в 2014 году сектор торговой недвижимости в Украине пошел на спад, то прошлый и нынешний год заставляет верить в лучшее.

Ситуация на рынке

Эксперты берутся прогнозировать увеличение спроса на украинском рынке торговой недвижимости. Как и 2015, нынешний год начался без особых сюрпризов – все также наблюдается небольшой спад вакантности и снижение арендных ставок. Первые два месяца 2016 года можно назвать выжидающими. Девелоперы не спешат вкладывать деньги в новые проекты, а все больше сосредоточены на финишировании существующих объектов.

Среди торговых центров существует жесткая конкуренция, поэтому условия аренды становятся все более приятными и щадящими для клиентов.

В 2015 году процент вакантности торговых площадей в крупных ТЦ/ТРЦ был большой. Мнение по этому поводу в экспертов разное. Назывались процентные соотношения от 40 и до 70%. В этом году по информации девелоперов, вакантность в больших городах снизилась и варьируется от 5 до 20%.

Арендные ставки

В нынешних условиях нестабильной экономической и политической ситуации, развивать бизнес в Украине сложно. Поэтому арендодатели идут навстречу своим клиентам, обеспечивая комфортные условия для размещения на коммерческих площадях торгово-развлекательных центров.

Арендные ставки немного просели в этом году из-за нестабильности украинской гривны. В долларовом эквиваленте средняя аренда помещения 100-200 м2 обойдется приблизительно в 40$/м2 за месяц без учета НДС. Ситуация с ростом вакантности привнесла в сферу индивидуальные условия. Коммуникация арендатора и арендодателей все чаще проходит по индивидуальной и лояльной схеме:
- предоставление скидок;
- фиксация курса доллара;
- оплата с процента от товарооборота;
- оплата в гривневом эквиваленте;
- компенсация ремонта.

Торговые центры разрабатывают новые концепции, направления для привлечения клиентов. Больше всего есть спрос на продовольственную продукцию в ТРЦ. Кроме того, на сегодняшний день, девелоперы заинтересованы во вхождении арендаторов таких товарных групп:

В основном, арендная плата зависит от местонахождения и размера торговой площади, посещаемости и локальности торгового центра.  В последние годы добавились некоторые факторы, которые немало влияют на ценообразование аренды. К ним можно отнести:

- экономическая ситуация в Украине;
- нестабильность национальной валюты;
- снижение потребительской способности населения;
- слабый инвестиционный климат;
- эмоциональное состояние украинцев.

Если рассматривать карту ценообразования аренды торговых площадей по всей территории страны, можно отметить, что она варьируется в области от 90 до 500 гривен за 1 м2. Мы проанализировали среднюю арендную ставку в торговых центрах больших городов Украины с диапазоном посещаемости от 10 до 760 тысяч человек в месяц.

Данные предоставлены ТЦ эксклюзивно для портала TradeMaster.ua

«Чаще всего подобные условия кратковременны и закреплены на период с 3 до 6 месяцев.

Наивысшие арендные ставки на секции 100-200 м² в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева по

итогам 2015 года составили $57/м²/месяц, снизившись на 19% по сравнению с концом 2014 года.

В 2016 году арендные ставки, вероятнее всего, останутся на прежнем уровне. Что касается

вакантности, общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева в 2015 году снизился с 7,1 % до 5%.

При этом, в успешных ТЦ/ТРЦ вакантные помещения практически отсутствовали. На 2016 год

мы ожидаем дальнейшего снижения общего уровня вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева при условии

ограниченного предложения и переноса открытия больших ТРЦ» - отмечает Александр

Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

Тенденции текущего года

Главная функция торговли – полностью удовлетворять спрос и даже увеличивать его, а иногда и создавать. Девелоперы понемногу начали активизироваться, использовать незадействованные ресурсы для развития, все же реализовывать успешные проекты, которые были заморожены в прошлом году. Можно говорить уже о некоторой стабилизации на рынке торговой недвижимости. Кроме того, появились тенденции к снижению вакантности. В 2016 году планируется открытия нескольких торговых центров, где 500 000 м2 – арендуемые площади.

 Мнение экспертов:

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина):

«По данным Colliers International в 2015 году новое предложение торговых помещений Киева было

ограничено вводом в эксплуатацию ТЦ Novus (GLA: ~13 560 м²), что является наименьшим

показателем за последние 12 лет. К концу 2015 года общее предложение качественных торговых

помещений в Киеве составило порядка 1,068 млн. м². Киев, наряду Софией, характеризуется

одним из самых низких показателей насыщенности качественными торговыми площадями среди

городов Восточной Европы - 368 м2 на 1 000 человек. Ввод в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ,

ранее анонсированных к открытию в 2015 году, был перенесен на более поздние сроки, в

частности: ТРЦ New Way (GLA: ~17 000 м²), 2-й очереди аутлет-городка «Мануфактура» (GLA:

~6 600 м²), ТРЦ Respublika (GLA: ~135 000 м²), ТРЦ Lavina Mall (GLA: ~142 000 м²) и ТРЦ

RETROVILLE (GLA: ~83 000 м²).

Многие тенденции 2014 года имели место и в 2015 году: сохранение умеренного спроса на

торговые помещения Киева со стороны арендаторов, а также избирательный подход

арендаторов к выбору проектов и условиям аренды, с особым вниманием к качеству концепции

проекта и его конкурентоспособности. В частности, спрос в 2015 году формировался в основном

арендаторами продуктового ритейла, магазинами повседневного спроса, ювелирных изделий и

заведений общественного питания.

В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранение тенденции роста спроса со стороны

активных арендаторов. Также есть предпосылки, что в 2016 году украинские компании выведут

по схеме франшизы несколько новых брендов, и на украинский рынок торговой недвижимости

выйдут новые турецкие операторы. Что касается новых международных брендов, громких

открытий в 2016 году не ожидается».

Антонина Иванькова, директор департамента агентских и консультационных услуг в

сфере торговой недвижимости в компании DTZ Украина:

«Затянувшийся экономический спад, снижение покупательской способности населения и девальвация гривны стали причиной падения потребительского спроса и ухудшения условий для бизнеса ритейлеров в стране.

В то же время, в 2015 году многие украинские и международные модные бренды, а также сети

продовольственных супермаркетов и магазинов косметики и бытовой химии расширялись на украинском рынке, пользуясь своими переговорными преимуществами в условиях вялого рынка.

Ритейлеры демонстрировали повышенный интерес к западным регионам страны, в частности, к городу Львову, который ранее не пользовался высоким спросом среди большинства торговых сетей в Украине. С открытием ТРЦ Forum Lviv в городе появились многие качественные торговые сети и операторы развлекательных заведений, которые ранее здесь не были представлены».

Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам

девелопмента в компании DTZ Украина:

«Рынок торговой недвижимости в Украине, несомненно, владеет высоким потенциалом, несмотря на сегодняшнюю сложную экономическую и политическую ситуацию, страновые риски и достаточно низкие доходы населения.

Рынок торговой недвижимости в Украине остается неразвитым по сравнению с рынками других стран Центральной и Восточной Европы с точки зрения качества оперирующих объектов и представленных форматов. Однако его преимуществами являются емкий потребительский рынок, а также высокая чувствительность населения к модным тенденциям и склонность к расходам по приобретению модных товаров.

Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке недвижимости, сектор торговой недвижимости остается наиболее интересным, особенно в городах с населением более 750 000 жителей. Привлекательность Львова для ритейлеров и других арендаторов в данном сегменте повысилась после открытия в городе ТРЦ Forum Lviv.

Тем не менее, конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных проектов. Поэтому предусловиями для коммерческого успеха торговых центров в стране являются их высокое качество и последующее профессиональное управление.

Увеличение количества качественных торговых центров повышает привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, но может привести к снижению арендных ставок в сегменте».

Встреча ТЦ с ритейлерами Украины с возможностью переговоров по аренде состоится 4 марта на Всеукраинской практической конференции "Shop&FashionMaster-2016: Уникальные решения увеличения продаж с 1 м2 магазина". 

Текст: Алена Межакова