Ринок складської нерухомості у фазі стабільного відновлення

Олександр Соколов,

генеральний директор компанії Pro-Consulting

Попит

У 2024 році ринок складської нерухомості продовжував демонструвати позитивну динаміку попиту на фоні високої орендної активності. Річний обсяг валового поглинання склав бл. 167 000 кв.м (+63% р/р), що стало найвищим показником з 2021 року (-3% до 2021). Основним драйвером орендної у 2024 стали договори попередньої оренди в об’єктах, що знаходились на фінальній стадії будівництва, оскільки низький рівень вакантності призвів до попереднього поглинання нової пропозиції на ринку. Сектор оптової та роздрібної торгівлі домінував в структурі валового поглинання з часткою 67%, за ним слідували 3PL-оператори з часткою 17%. 

Цей тренд зберігся і у 1 кварталі 2025, де у сегменті продовжувала спостерігатись активність, підтримана стабільним попитом з боку логістичних операторів та ритейлерів. Так, квартальний обсяг валового поглинання склав прибл. 27 500 кв. м (-28% р/р), де основними драйверами орендної активності стали 3PL-оператори (48%) та сектор оптової та роздрібної торгівлі (24%). 

Пропозиція

Складський сегмент перебуває на етапі відновлення девелоперського оптимізму. Так, у 2024 році на ринок Києва було введено близько 93 000 кв.м нової пропозиції, де обсяг попередніх угод становив близько 31%. Серед найбільших завершених проєктів – I-IІІ черги логістичного комплексу «Чайки» (70 000 кв.м) та І черга логістичного комплексу «Дударків» (23 400 кв.м). 

Обсяг майбутньої пропозиції у 2025 році зберігає здоровий показник та прогнозується на рівні 205 000 кв.м, з яких 85% припаде на спекулятивний ринок, а решта 15% — під власні потреби власників. У 1 кварталі 2025 вже було введено в експлуатацію II чергу логістичного комплексу «Дударків» (22 300 кв.м), а загальний обсяг нової пропозиції склав 27 000 кв.м., що сприяло збільшенню обсягу конкурентних складських площ на 2% до 1,4 млн кв.м.

Серед інших майбутніх проєктів — логістичний комплекс «Чайки» IV-V (90 000 кв.м), логістичний комплекс «Олександрівський» III-IV (88 000 кв.м). Крім того, RLC, один з найбільших логістичних девелоперів, планує завершити відновлення зруйнованого холодного складу площею 55 000 кв.м протягом 2025-2026 років. Також, мережа дискаунтерів «Аврора» інвестувала у відбудову для власних потреб частково зруйнованого складу West Gate Logistic (90 000 кв.м), яка планується поетапно протягом 2025-2027 років. Таким чином орендарі, які шукають більші площі, все частіше віддають перевагу рішенням "build-to-suit" або купівлі пошкоджених/зруйнованих складів для подальшої реконструкції. 

Сегмент холодних складів

Попри появу нових складів, ринок усе ще стикається з нестачею об'єктів в сегменті холодного зберігання, де холодні складські об’єкти залишаються одним із найдефіцитніших і водночас стратегічно важливих сегментів складської нерухомості Києва. Ще до війни їх частка становила близько 15% від загального обсягу складських площ у регіоні. Проте з початком повномасштабного вторгнення ситуація докорінно змінилась, близько 21% складського фонду було зруйновано,  серед яких 17% становили саме холодні склади. Станом на початок 2025 року частка холодних складів скоротилась до 13%, поглибивши дефіцит.

Попри запуск нових проєктів у 2023–2025 роках, ринок все ще не встигає задовольняти попит на об’єкти з температурним контролем. Орендні ставки на холодні склади в Києві суттєво перевищують середньоринкові: запитувані ставки коливаються в межах 415-500 грн/кв.м/місяць ($10-12), а ефективна орендна ставка для холодних складів зросла на 15%, досягнувши $9,2/кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX). Ціни продовжують зростати не лише через обмежену пропозицію, а й через високу вартість будівництва та експлуатації таких об'єктів — від енергоспоживання до технічного обслуговування.

Водночас активізація попиту з боку бізнесу, зокрема фармацевтичних компаній, FMCG-виробників та логістичних операторів, чітко сигналізує про потребу в сучасних, технологічно оснащених холодних складах. В умовах обмеженої пропозиції девелопери зосереджуються на форматі build-to-suit, що дозволяє враховувати індивідуальні технічні вимоги та мінімізувати ризики. У цьому сегменті дедалі активнішу роль відіграють приватні інвестори та міжнародні компанії, які готові вкладати в проєкти з високим рівнем технічної складності та довгостроковою стратегією використання.

Вакантність та орендні ставки

Рівень вакантності у 1 кварталі 2025 незначно зріс до 4,2% (+0,4 п.п. кв/кв), що свідчить про ринкове коригування на тлі виходу нової пропозиції та триваючої ротації площ, ніж про ослаблення попиту. 

Орендні угоди залишаються деномінованими в національній валюті, що відображає поточні макроекономічні реалії. Прайм ефективна орендна ставка на якісні сухі склади, деномінована в доларах США, залишилася на рівні $5,3/кв.м/міс (без ПДВ та OPEX), тоді як запитувані орендні ставки в гривневому еквіваленті коливалися в діапазоні 190–240 грн/кв.м/міс ($4,5–$5,7) на фоні більш збалансованих умов попиту й пропозиції.

Інвестиції

Станом на кінець 2024 - початок 2025, локальні гравці зберігають активність на інвестиційному ринку, зосереджуючи увагу на придбанні існуючих складських об’єктів, земельних ділянок під логістичну забудову та пошкоджених складів із потенціалом відбудови. Попит на такі активи зростає на тлі обмеженої пропозиції готових площ і високого рівня попередніх угод (pre-lease). Як наслідок, частина девелоперів фокусується на довгострокових стратегіях, таких як придбання землі під забудову або реалізації проєктів з реконструкції. 

Прогноз

Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine:

“Загальний прогноз на 2025 рік залишається позитивним, де поступове відновлення ринку надалі залишається тісно пов'язаним з динамікою зумовленою війною. Оскільки економіка України знаходиться на позитивній траєкторії відновлення, очікується, що орендарі збережуть курс на розширення, що може забезпечити високий рівень орендної активності у 2025 році. Крім того, очікується, що зростання споживчого попиту ще більше посилить орендний потенціал сектору оптової та роздрібної торгівлі. Високі витрати на електроенергію, коливання валютного курсу та нестача робочої сили продовжуватимуть впливати на ринок. Однак, ймовірно, що обсяг відкладеного попиту, зумовлений великими потребами в приміщеннях, стимулюватиме валове поглинання впродовж 2025 року”.

Очікується, що обсяг нової конкурентної пропозиції досягне піку у 2025 році на рівні 205 000 кв.м, при цьому попит на новозбудовані об'єкти у середньостроковій перспективі, ймовірно, залишатиметься високим. Оскільки темпи будівництва зберігаються, на ринку складської нерухомості Києва, може спостерігатися помірне зростання вакантності під час майбутнього будівельного буму. Однак збереження поточного рівня попередніх угод (pre-lease) може пом'якшити вплив на орендні ставки та рівень вакантності. Водночас, орендні ставки, ймовірно, залишаться стабільними у 2025 або незначно зростуть, особливо в найкращих об'єктах і холодних складах, які продовжують відчувати відчутний дефіцит вільних площ. Крім того, використання складів для власних потреб, ймовірно, і надалі сприятиме відновленню ринку. Так, деякі з цих об'єктів представлятимуть вигідні можливості для продажу та зворотної оренди під час активної фази післявоєнного відновлення.

TradeMaster в соціальних мережах

З приводу розміщення новин пишіть на press@trademaster.com.ua