Рынок логистической недвижимости ожидает возвращения к предкризисным показателям развития. Состояние и прогнозы рынка складской недвижимости

Федор АРБУЗОВ, заместитель директора, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости «ДТЗ Консалтинг», представляя обзор рынка логистической недвижимости, отметил, что в Украине прослеживается активный спрос на складскую недвижимость из-за снижения арендных ставок, который сформировали производственные и дистрибуционные компании, а также ритейлеры, в том числе, интернет-ритейлеры. Кумулятивная доля этих компаний составила около 92% от общего объема помещений, сданных в аренду в сегменте в январе-марте 2013 года.

В І-м кв. 2013 года в эксплуатацию было введено всего 20 тыс. кв. м. складских площадей, дальнейшее развитие сегмента будет происходить за счет локальных девелоперов. «Для международных компаний инвестиции в складские комплексы стали невыгодными из-за увеличения срока окупаемости до свыше 8 лет. Для локальных компаний этот бизнес новый и они готовы даже с таким сроком окупаемости инвестировать в проекты», - рассказал г-н АРБУЗОВ.

Большинство существующих современных складских помещений в Киевской области расположены вдоль трасс Киев-Житомир (27%) и Киев-Москва (26%), отдельно можно выделить Бровары и Бориспольскую трасу (Счастливое, Мартусовка, Б. Александровка), также логистика начинает развиваться на Варшавской трассе. Это связано со сформировавшимся основным грузопотоком с западных и южных областей Украины, в дальнейшем данная тенденция может сохраниться, в зависимости от поступления новых логистических объектов с выгодным месторасположением.

Во ІІ-м кв. текущего года к открытию запланирован логистический комплекс от девелопера «Технополис» для крупного продуктового ритейлера площадью 100 тыс. кв. м на левом берегу. 32 тыс. кв. м в ІV-м кв. запустит - «Техноярмарок» и 7,5 тыс. кв. м - SKYLINE Development.

Объем арендованных складских и логистических площадей в Киевской области превышает показатели предыдущих 3-х лет, за счет подписания договора на аренду 100 тыс. кв. м. (левый берег), и в это время понижается вакантность на правом берегу.

Наивысшие арендные ставки на наилучшие складские помещения в пригородах Киева (западный берег Днепра) на конец марта 2013 года находились в диапазоне от 5,5 долл. до 7 долл. за кв. м в месяц, а базовая арендная ставка на восточном берегу реки Днепр составляли 5-6 долл. за кв. м в месяц, в зависимости от качества помещений, специфики расположения и основных условий аренды.

По словам эксперта, основным центром логистики в Украине остается Киевский регион, при этом растет активность Днепропетровска (предоставлены реконструированные старые производства для складского использования и построены новые центры) и Одессы (ведется строительство комплексов класса «В+», «А»). Кроме того, на рынке Донецка в проекте есть несколько объектов. Что касается уровня объектов, девелоперы предлагают качественные помещения, которые отвечают международной спецификации класса «А» и «В». При этом Украина столкнулась с отсутствием новой классификации складов, что приводит к разногласию между арендодателем и арендатором в параметрах склада и отражается на согласовании коммерческих условий.

В разрезе предназначения склада, температурный диапазон «0 - +4» достаточно насыщен, однако наблюдается дефицит в «-18». По регионам: холодные склады работают в Днепропетровске, Харькове, Одессе, но это, преимущественно, старые комплексы.

В конце марта 2013 года общий объем современных складских помещений в Киевской области составил приблизительно 1 460 тыс. кв. м., что в 3 раза ниже, чем в Москве. Новое предложение составило около 188 тыс. кв. м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений. Уровень первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области составляет 7,5% и будет снижаться.

«По нашим прогнозам, на І-й кв. 2014 года вакантность может составить около 2%, вернувшись на предкризисные показатели, что повлечет повышение арендной ставки. Кроме того, в течение последующих трех кварталов 2013 года объем нового предложения складских и логистических помещений в Киевской области может составить около 140 тыс. кв. м, из которых только 28% – помещения, выводимые на рынок спекулятивно, и их значительная часть уже занята арендаторами на основании предварительных договоров аренды», - резюмировал г-н АРБУЗОВ.

По материалам 9-й Всеукраинской практической конференции, которая состоялась в рамках празднования 9-го Дня Логиста™ 31 мая 2013 года. Полный материал читать: Реальные инструменты для реального бизнеса. Итоги 9-го Всеукраинского Дня Логиста™

Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster.UA