12 грудня 2017

Тренды на рынке складской логистики в 2017 году. Перспективы развития рынка в 2018 году.

Исчерпывающей информацией о направлениях и перспективах развития рынка коммерческой недвижимости поделился в своем докладе Дмитрий Пасенков — руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman & Wakefield.

Нашей международной компании Cushman & Wakefield в этом году исполняется 100 лет, — начал свое выступление Дмитрий, — штаб-офис компании расположен в Соединенных Штатах, и наша деятельность охватывает 70 стран. Мы являемся экспертами в различных направлениях коммерческой недвижимости, в частности, складской недвижимости. А также занимаемся аналитикой и инвестиционной деятельностью.

— Я хотел бы рассказать о том, что происходит на рынке складской логистики сейчас, и с чем мы столкнемся в следующем году, — продолжил докладчик, — так как практически во всех выступлениях, прозвучавших ранее, в структуре затрат компаний присутствуют затраты на склад.

С какой ситуацией на рынке складской недвижимости мы столкнулись в этом году?

Рассмотрим ситуацию, сложившуюся в Киевском регионе, это наиболее развитый регион в сфере складской логистики, который максимально используется под развитие распределительных центров.

Склады в Киевском регионе большей частью расположены в районах Житомирской, Броварской, Бориспольской, Гостомельской трасс и частично в направлении Обухова и Одессы. Локации в данных направлениях помогают оптимально решить вопрос складского дистрикта компаний. По объемам фактически 34% приходится на Броварское направление, 21% на Житомирскую трассу, все остальные развиты немного меньше.

И первым вопросом, который хотелось бы обсудить, это будут ли в наличии на рынке в следующем году свободные пустые склады, предназначенные для продажи или аренды?

На сегодняшний день ситуация сложилась следующим образом — у нас очень низкий уровень предложения на рынке. Еще не так давно, в 2008-2010 годах вводилось в эксплуатацию, как правило, 100 000 - 135 000 квадратных метров в год. В этом году всего около 12 000 квадратных метров. Это очень мало. Происходила оптимизация аренды, 145 000 квадратных метров было арендовано в этом году. Вакантность складской недвижимости, с учетом всех этих факторов, снизилась до 5,2%.

Арендные ставки в течение года колебались в диапазоне 2,8 - 4 доллара (по курсу около 75-107 гривен) за квадратный метр, за качественные помещения, без учета операционных расходов и НДС. Что касается прогноза, в дальнейшем мы ожидаем, что с учетом снижения вакантности, у нас будет происходить давление на ставку, и ставка, возможно, будет повышаться. Так же мы ожидаем увеличение новых предложений, но резких скачков в этом направлении, скорее всего не будет.

Что касается анализа динамики, рассмотрим как изменялась ситуация на рынке, начиная с 2005-2006 годов, когда зарождалась складская логистика. В то время ставки были высокими, иностранные инвесторы видели потенциал рынка и входили со своими предложениями, запускали проекты. В дальнейшем ставки имели тенденцию к снижению, и, фактически, начиная с нового года, ввода в эксплуатацию новых объектов у нас не было.

Сделки объектов складской и логистической недвижимости в 2017 году:

Сделка года №1 — сеть продуктовых магазинов «АТБ» приобрела у компании «GHELAMGO GROUP» в июне 2017г. складской комплекс «Kopylov Logistics Park» общей площадью 30 755 квадратных метров, расположенный по Житомирской трассе (Е40). Компания «Cushman & Wakefield» осуществляла сопровождение сделки по продаже комплекса, представляла интересы «GHELAMGO GROUP» в качестве консультанта. Комплекс был построен в 2008 году.

Расширение логистики №1 — Компания «АТБ» приобрела в октябре 2017г. складской комплекс общей площадью порядка 20 600 квадратных метров, расположенный в городе Львов. Еще компания «АТБ» арендовала весной 2017 складской комплекс общей площадью 18 000 квадратных метров, расположенный в Одессе. Суммарно расширение по компании «АТБ» составило 69 355 квадратных метров.

Также компания «Good Wine» завершила сделку по покупке производственно складского комплекса «Tetra Pack» общей площадью 16 000 квадратных метров, расположенного в Киеве на Подоле.

Были арендованы новые площади компаниями «DSV», «Новая Почта», «Мист Экспресс», «Rhenus», «Studio Moderna», «Yugcontract», «IEK Ukraine».

Что можно сказать касательно прогнозов на следующий год?

Многие компании-арендаторы ожидают, что комплекс компании «МЕРКС» будет запущен в течение I-II кварталов следующего года. В этом году были запущены и продолжат свою работу в следующем комплексы от компании «CK SAN factory», терминал «Новая Почта». Комплекс «АМТЕЛ» площадью 60 000 квадратных метров пока находится на паузе, мы ожидаем, что возможное развитие этого проекта будет в 2019 году, так как у комплекса интересная локация и он рынку нужен.

Рассмотрим, какие на данное время текущие тенденции на рынке:

1) Большие арендаторы — заложники площадей;

За последние несколько лет ситуация практически не меняется. Большие арендаторы остаются заложниками площадей. Найти на рынке большой лот площадью больше 20 000 квадратных метров в одной локации практически невозможно. То есть большим компаниям некуда перемещаться, поэтому достаточно сложно участвовать в переговорах относительно арендной ставки.

2) Стратегия дальнейшего развития — оптимизация, переход ритейла в логистику и e-commers;

Исходя из европейского опыта, можно предположить что, скорее всего, ритейл будет развиваться со стороны логистики через e-commers-решения, а не через открытую продажу в магазинах. В свою очередь такая ситуация вынудит компании расширять склады. В настоящее время в Европе запускаются очень большие логистические центры порядка 100 000 квадратных метров, они быстро строятся и имеют большой спрос.

3) Арендные ставки развернулись в сторону увеличения под давлением снижения вакантности;

4) Анонсирование арендодателями увеличения арендных ставок в 2018 г.;

У арендодателей есть финансовые обязательства, выплаты по кредитам и т.д. или они просто пытаются улучшить свои позиции поэтому, с учетом снижения вакантности и спроса на их объекты, они будут оптимизировать свои ставки. Кроме того, на рынке происходит борьба вокруг наиболее востребованных объектов. Речь о ситуации, когда уже есть существующий арендатор, но приходит другая компания и предлагает лучшую арендную ставку с целью занять эти площади. Под этим давлением арендодатели начинают пересмотр арендных ставок на существующих объектах.

5) Арендные ставки в национальной валюте, с привязкой к индексу инфляции, реже к доллару;

Больших изменений в типовых условиях аренды не происходило, но во вновь подписываемые договора, арендодатели стремятся включить пункт, дающий возможность пересмотра арендных ставок. Ситуация на рынке нестабильна, возможен рост арендных ставок, и арендодатели не хотят, чтобы их ставка была ниже, чем существующая рыночная.

6) Стоимость BTC строительства остается высокой, проблемы — финансирование, инвестиционные риски, коррупционный фактор. Окупаемость строительства более 12 лет;

По-прежнему высокая стоимость у строительства. Это направление испытывает трудности из-за проблем в финансировании и инвестиционных рисков. Западные компании предпочитают построить склады для иностранных девелоперов в Польше, в Германии, но не в Украине из-за коррупционных факторов и проблем с разрешительной документацией. Окупаемость строительства остается высокой, больше 12 лет.

7) Тренд приобретения остается сильным, стоимость покупки — ниже нового строительства.

Компании, которые думают о завтрашнем дне, понимают, что инвестиции в логистику на покупку собственного склада всегда оправданы. На сегодняшний момент есть много предложений складов, приобрести которые дешевле, чем начинать строительство нового складского комплекса.

Прогнозы:

- Активный спрос в сегменте;

Позитивный момент в прогнозе — активный спрос в сегменте. То есть логистические компании активно развиваются, и рассматривают для ведения бизнеса новые складские площадки. Такая ситуация позитивна для рынка.

- Уменьшение вакантности;

Мы столкнемся с тем, что складов действительно будет мало, будет мало хороших предложений, и компании вынуждены будут искать новые решения. Возможно, это будет строительство.

- Конкурентная борьба среди арендаторов за лучшие объекты;

- Пересмотр арендодателями текущих арендных ставок;

- Отсутствие новых игроков-девелоперов на рынке, анализ перспективных возможностей;

Иностранные компании пока присматриваются, анализируют ситуацию. Вакантность понижается, возникает увеличение спроса и возможно в дальнейшем у нас будут новые проекты.

- Проекты строительства BTS, изучение возможности нового спекулятивного строительства, наличие земельных площадок, высокая готовность, при улучшении условий, к возобновлению строительства;

Хорошая перспектива у новых проектов в строительстве. В Киевском регионе есть еще большое количество земельных площадок, уже с готовыми проектами решений. При улучшении ситуации на рынке, можно ожидать быструю адаптацию этих площадок и возобновление строительства.

- Приобретение объектов складской недвижимости для ведения собственного бизнеса.

И в заключение несколько слов о том, что происходит в Европе для сравнения с ситуацией, сложившейся в Украине. Наш ближайший сосед – это Польша. Там наблюдается большой всплеск и бум логистики, общий объем рынка складской недвижимости в 2017 году составил около 12 миллионов квадратных метров. Девелоперы разрешили строительство 980 000 квадратных метров класса А. Если сравнить с нашей ситуацией, у нас объем всего 12 000 квадратных метров. Арендовано на протяжении этого года 2,5 миллиона квадратных метров, в то время как у нас 145 000 квадратных метров.

Как мы видим, разрыв с Польшей в развитии рынка логистики у нас колоссальный. Польша активно развивается в этом направлении, потому что иностранные девелоперы обращают внимание на стабильную экономико-политическую ситуацию в Польше, и готовы инвестировать туда деньги.

Также интересный опыт у Германии, которая на рынке логистической недвижимости продвинулась дальше Польше. У них было арендовано по итогам 2017 года около 4,4 миллиона квадратных метров. Сложности Германии — отсутствие качественных земельных площадок. Востребованность строительства новых складских помещений сталкивается с ростом цен на землю. Какие интересные решения по выходу из сложившейся ситуации в Германии были осуществлены? Это двухуровневый склад — нововведение на рынке, учитывающее стоимость земли и стремление арендаторов иметь участки ближе к рынкам сбыта в больших городах.