Что станет основным двигателем арендаторского спроса на рынке складской недвижимости

По данным отчета компании Jones Lang LaSalle объем прямых инвестиций в складскую недвижимость составил 8,4 миллиардов евро в 2008 году, что на 44% ниже, чем в 2007. Тем не менее, этот спад оказался не таким резким, как общее снижение инвестиционной активности по всем секторам Европы (54%).

Исследования Jones Lang LaSalle показывают, что инвестиционная активность в прошлом году в основном была сосредоточена на наиболее ликвидных рынках складских площадей в Европе. Так, примерно половина всех инвестиций была сделана в Великобритании и Германии. Несмотря на 48-процентный спад по сравнению с предыдущим годом, Великобритания осталась самым привлекательным рынком для инвестиций в складские площади с объемом инвестиций в 2,4 миллиарда евро. Инвестиции в Германии достигли 1,7 миллиардов евро, что на 28% ниже, чем в 2007, однако это был самый небольшой спад активности из всех европейских рынков. Активность в странах Центральной и Восточной Европы оставалась слабой – объем инвестиций составил 600 миллионов евро, хотя этот регион несколько увеличил свою долю относительно других стран – с 5% в 2007 году до 7% в 2008. Возможности приобретения высококлассных активов оставались ограниченными.

Крис Стейвли, глава европейского отдела инвестиций в офисные и складские помещения компании Jones Lang LaSalle сказал: «Уверенность инвесторов, несомненно, пострадала от финансовых потрясений. Однако сектор логистических площадей продолжает оставаться привлекательным для инвесторов, благодаря относительной стабильности по сравнению с инвестициями в офисную недвижимость или другими видами диверсификации портфеля. Тем не менее, мы ожидаем, что давление на цены сохранится в течение 2009 года.

Инвесторы вновь сосредоточились на логистических центрах высокого класса, которые имеют очень высокие показатели заполнения площадей и стабильный арендаторский спрос. Учитывая это, мы считаем, что морские порты, аэропорты и транспортные центры возле крупных мегаполисов привлекут большее внимание в 2009 году».

Несмотря на ухудшающиеся экономические условия, на арендном рынке складских и логистических площадей в Европе прошлый год был успешным. Объем сделок по аренде составил 14,3 миллионов кв. м, что на 1% выше, чем в 2007 году. Глобальная рецессия влияет на рынки с разной скоростью, и ослабление арендаторского спроса по всем рынкам стало заметно к концу 2008 года. Компания Jones Lang LaSalle ожидает, что отрицательные настроения продолжат сказываться на арендаторском спросе в 2009 году. Многие компании уже начали менять свои стратегии, чтобы уменьшить объем занимаемых площадей.

Крис Стейвли добавил: «Мы ожидаем, что основным двигателем арендной активности станет снижение затрат путем консолидации и переездов. В связи с этим, арендаторы станут еще более требовательны и будут взвешенно принимать решения относительно того, какую площадь следует занять. Мы также ожидаем, что они будут стараться воспользоваться более благоприятными рыночными условиями и возвращаться к основным логистическим узлам, расположенным близко к крупным мегаполисам».

Активность в области строительства складских площадей побила очередной рекорд и достигла 10,7 миллионов кв. м, в основном за счет проектов, начатых до начала экономического спада. Это на 12% больше, чем в предыдущем году. В Западной Европе был отмечен самый большой объем нового предложения в 2008 году (4,25 миллионов кв. м); за ней следуют Центральная Европа (2 миллиона кв. м) и Южная Европа (1,5 миллионов кв. м). Растущая обеспокоенность девелоперов относительно арендного спроса привела к замедлению спекулятивной строительной активности на всех рынках. Компания Jones Lang LaSalle ожидает, что новые проекты будут развиваться в 2009 году в основном при условии наличия подписанных договоров предварительной аренды.

По данным Jones Lang LaSalle, рост средних ставок аренды в Европе продолжился в 2008 году, хотя и замедлился до 1,3% по сравнению с 2,3% в 2007 году. Максимальные арендные ставки были стабильными на большинстве рынков, и только в нескольких странах был отмечен их рост. Это страны с небольшим объемом существующих площадей, что позволило девелоперам новых проектов запрашивать более высокие ставки.

Александра Торноу, глава европейского отдела исследований складских площадей компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Спад арендаторского спроса и увеличение объема предложения в 2009 году в целом приведут к снижению арендных ставок. При этом рынок складских площадей высокого класса будет развиваться неоднородно. Влияние снижающегося спроса на товары и услуги на бизнес компаний сделает их более требовательными в своем выборе. Это положительно скажется на объектах, расположенных рядом с морскими портами, аэропортами и транспортными центрами, где мы ожидаем увидеть высокую долю занятых площадей, и где ставки аренды будут стабильными. На тех рынках, где объем предложения увеличивается, владельцам придется предлагать более привлекательные арендные условия для того, чтобы удержать арендаторов, которые уже заключили договоры, и чтобы заполнить вакантные площади».

Несмотря на сегодняшний экономический климат, сегодня можно отметить некоторые тенденции, которые, по прогнозу Jones Lang LaSalle, будут поддерживать долгосрочный рост логистического сектора в Европе:

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, добавил: «Россия является одним из примеров рынков с недостаточным объемом складских площадей. Недостаток качественного предложения во многом определяет низкую инвестиционную активность в этом сегменте. Дополнительным ограничивающим фактором служит финансовый кризис. Тем не менее, складской рынок продолжает поступательное развитие, в первую очередь в крупнейших городах. Более низкая волатильность, особенно в текущих условиях, делает его привлекательным для консервативных инвесторов. В рамках европейского рынка, Россия имеет весомые преимущества для расширения промышленного производства и роста торговли. Поэтому в среднесрочной перспективе складской рынок будет активно развиваться».

Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2008 году составил 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет почти 130 миллионов кв. м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью более 46 миллиардов долларов. 

В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007 и 2008 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия).