Рынок коммерческой недвижимости в Украине. Итоги IV-го кв. 2013 года. Ключевые изменения

В течение всего 2013 года общая деловая активность в Украине оставалась низкой. Отрицательная экономическая динамика наблюдается в стране, начиная с третьего квартала 2012 года. По данным Государственного комитета статистики Украины, в І-м кв. 2013 года реальный ВВП снизился на (-1,1%). Во ІІ-м и ІІІ-м кварталах 2013 года был зарегистрирован экономический спад на уровне (-1,3%).

Как сообщили редакции портала TradeMaster.UA в пресс-службе DTZ, в связи с обострением политической ситуации в Украине, динамика экономического развития страны в краткосрочном периоде остается неопределенной. Тем не менее, Украина владеет большим потенциалом, который будет реализован в случае эффективного решения ряда проблем экономического и институционального характера, что также обеспечит дальнейшее устойчивое экономическое развитие страны.

Во ІІ-й половине 2013 года, несмотря на рост активности и по сравнению с первым полугодием, на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине существенных изменений отмечено не было, и он остался рынком покупателя. Общий объем вторичного инвестирования в недвижимость в Украине во втором полугодии 2013 года составил около $30 млн. долл. в дополнение к 18 млн. долл., которые были зарегистрированы в течение первых шести месяцев года.

В 2012 году завершение ряда крупных инвестиционных сделок в Украине было отложено на 2013 год в связи с неблагоприятными рыночными условиями и повышением страновых рисков. Однако по результатам 2013 года объем вторичного инвестирования в недвижимость в стране оказался небольшим. Хотя инвесторы заинтересованы в приобретении ряда объектов недвижимости в Украине, они принимают все решения очень осторожно. Поэтому прогноз компании DTZ касательно объема вторичного инвестирования в сегменте недвижимости в 2014 году находится в широком диапазоне 100-250 млн. долл.

В течение января-ноября 2013 года наиболее активными покупателями на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине оставались украинские компании и частные инвесторы с достаточным наличным объемом свободных финансовых ресурсов. Эти игроки демонстрировали особый интерес к приобретению качественных оперирующих объектов недвижимости в Киеве и в других городах-миллионниках стоимостью до 50 млн. долл. С декабря 2013 года общественные протесты в Киеве, которые в начале 2014 года распространились на другие регионы Украины, привели к тому, что переговоры по ряду  инвестиционных сделок были приостановлены.

Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования в Украине остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости, расположенные в Киеве и некоторых других крупных городах страны. Увеличение предложения офисных помещений в Киеве в сочетании со снижением арендных ставок в сегменте привело к росту активности компаний-арендаторов в течении 2013 года. В 2013 году общий объём нового предложения офисных помещений, введённых в эксплуатацию в Киеве, составил около 131 100 кв. м (GLA), что на 17% ниже показателей, зарегистрированных в 2012 и 2011 годах.

Среди ключевых объектов офисной недвижимости, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2014 году в Киеве, необходимо отметить бизнес центр «Сигма», компании Midland Development, который, несмотря  на нецентральное расположение, отличается эффективными планировками и качеством, бизнес центр IQ компании «К.А.Н. Девелопмент» и бизнес центр на ул. Лейпцигская 15-а компании Merx.  

Потенциал рынка розничной торговли Украины очень велик, несмотря на экономическую и политическую нестабильность, страновые риски и сравнительно низкие доходы населения. Согласно данным компании DTZ по состоянию на январь 2014 года, в Киеве в активной стадии строительства находятся новые объекты торговой недвижимости арендной площадью около 900 000 кв. м (GLA). Если эти объекты будут введены в эксплуатацию в соответствии с заявленными сроками, до конца 2017 года текущий объем столичного рынка торговой недвижимости увеличится более чем на 40%, что в свою очередь приведёт к увеличению «рынка арендаторов».

Поэтому конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных объектов, а также реальных, качественных проектов, и в данный момент обеспечение высокого качества и профессионального управления объектов все больше определяет успешность существующих и новых торговых центров в стране.

В то же время, текущая динамика введения в эксплуатацию новых объектов повысит привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, но может привести к снижению арендных ставок в сегменте, в частности в классе некачественных торговых центров «первого поколения».

Приобретение объектов логистической недвижимости, в большинстве случаев, интересно компаниям для их собственных нужд, связанных с операционной деятельностью. В 2013 году кумулятивный объем нового предложения складских и логистических помещений в Киевской области составил около 135 500 кв. м (GLA), что почти на 25% превышает показатель, зарегистрированный в 2012 году.  В связи с небольшим объемом нового предложения, запланированного к реализации в Киевской области в краткосрочной перспективе, показатель первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области будет оставаться относительно низким в течение 2014 года.

Кумулятивный объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киевской области в течение всего 2013 года, составил около 311 380 кв. м, что на 32% превышает показатель 2012 года, и всего на 1,5% меньше исторического максимума, зафиксированного в 2008 году.

В связи с небольшим объемом нового предложения, запланированного к реализации в Киевской области в краткосрочной перспективе, показатель первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области будет оставаться относительно низким в течение 2014 года. В конце декабря 2013 года уровень первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области достиг рекордных 3%, что на 5,9% ниже по сравнению с показателем в третьем квартале 2013 года.

Арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киевской области в основном зависят от качества помещений, специфики расположения и основных условий аренды. Существует высокая вероятность того, что в среднесрочной перспективе арендные ставки на качественные складские и логистические помещения в Киевской области будут подвержены некоторому повышению, несмотря на экономический спад в Украине и нестабильность политической ситуации.

Несмотря на текущее обострение политической и экономической ситуации, Украина владеет большим потенциалом и конкурентными преимуществами, связанными с крупным потребительским рынком и хорошей образовательной системой, которая создает предусловия  для дальнейшего развития инновационного потенциала страны.

Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster.UA