Как сохранить торговые центры в период кризиса? - глава правления компании NAI Pickard

Вполне вероятно, что в ближайшие 6-12 месяцев можно будет наблюдать опустение некоторых ТРЦ, особенно региональных, которые оказались профессионально не готовы к противостоянию неблагоприятным экономическим изменениям. Нельзя допускать оттока арендаторов из ТЦ. Ключ успеха любого ТЦ - его посетители, а уменьшение целевых потоков, которые генерирует каждый арендатор, негативно отражается на продажах «соседей».  К сожалению, многие арендодатели в Украине оказались не способны оперативно реагировать на изменения экономической ситуации. Одной из причин является местная практика управления, при которой владелец сам управляет свой собственностью при помощи своего профильного отдела. Однако такая структура неплохо себя зарекомендовала в период, когда розничный рынок был ориентированным исключительно на владельца. Сейчас, когда рынок «развернулся» на недовольных снижением оборотов арендаторов, торговые центры требуют услуг профессиональных управляющих компаний, своевременных инноваций и ноу-хау. NAI Pickard была первой международной группой, получившей в полное управление торговый центр на территории Украины. В данный момент компания управляет ТРЦ City Centre площадью 25 тыс. кВ.м. в Николаеве. Осенью 2008 года, когда к нам стали поступать первые тревожные сообщения от арендаторов о падении продаж, мы определили основные краткосрочные стратегические цели: победить конкурентов, реструктуризировать коммерческие условия, перевести арендаторов на новые договора аренды, сделать комплекс «живым» организмом. Снизив базовую арендную ставку (которая привязана к евро), мы увеличили эксплуатационный платеж всех арендаторов и зафиксировали его в украинской национальной валюте, снизив валютные риски арендаторов.  Таким образом, мы минимизировали риск  «непокрытия» собственником затрат комплекса - арендаторы возмещают 100% затрат на содержание, эксплуатацию и управление комплексом (включая вакантные площади).  Сверка фактических затрат проводится  поквартально. Если арендатор переплатил, излишек  идет ему в кредит, и - наоборот. Кроме того, была проведена реструктуризация и сокращение затрат предприятия, что в комплексе с перечисленными выше мероприятиями, позитивно отразилось на чистой операционной прибыли, генерируемой объектом. Что касается маркетинга, сократив маркетинговый бюджет на 2009 год, мы разработали агрессивный  маркетинговый план. Имиджевая (в основном - наружная) реклама была заменена циклом регулярных мероприятий внутри Центра. Нам удалось убедить арендаторов проявлять совместную маркетинговую активность - принимать активное участие в совместной рекламе, мероприятиях и акциях. Таким образом, в период кризиса нам удалось повысить посещаемость ТРЦ на 30%. К сожалению, многие ритейлеры, столкнувшись с падением уровня продаж, видят единственный выход из сложившейся снизить арендную плату (в некоторых случаях - практически до нуля).  Лишь немногие задумываются о повышении эффективности собственного бизнеса и экономической целесообразности некоторых торговых точек. Несмотря на панику и хаос, большинство собственников ТРЦ продолжают пытаться решать проблемы собственными силами. Основные причины остаются те же: украинский менталитет, боязнь отдать свой родной объект в «чужие руки», и опасения, что привлечение внешнего менеджмента увеличит затраты проекта.  Автор: глава правления компании NAI Pickard Building