Торговая недвижимость: "справедливые" условия для арендатора и арендодателя

Тенденции рынка торговой недвижимости  Как рассказал Роман ЕМЕЦ, директор компании «Роялти-Рент», в сегменте ТРЦ наметились положительные тренды: прошла паника, стабилизировались потоки потребителей, прошла боязнь «тратить». Главное, что может способствовать улучшению ситуации на рынке торговой недвижимости, – это прозрачность отношений, «разумный баланс между «жадностью» арендодателя и арендатора». По словам г-на ЕМЕЦА, необходимо вводить в эксплуатацию новые объекты, повышать конкурентоспособность ТРЦ (что приведет к повышению конкурентоспособности арендаторов). «Отношения между сторонами уже сформированы, главное было в сложный период их не испортить», - сказал Роман ЕМЕЦ.  Стоимость аренды и условия сотрудничества  «Сейчас собственники ТЦ и управляющие начали отказывать сетевикам в продлении скидок, особенно «показательна» в этом плане Одесса», - рассказал Дмитрий ОВЧАРЕНКО, менеджер отдела развития компании leecooper. По словам Романа ЕМЕЦА, стоимость аренды и условия сотрудничества возвращаются на уровень 2008г., однако к концу 2010г. эксперты прогнозируют рост.  Практически во всех новых договорах аренды начиная с прошлого года присутствует процент от оборота. По словам Дмитрия ОВЧАРЕНКО, привязка ставки к проценту от оборота – это оптимальные условия работы арендатора и арендодателя. Как отметили арендодатели, важный вопрос при этом – «прозрачность» отчетности арендатора.  Роман ЕМЕЦ также отметил, что арендаторы склонны претендовать на снижение арендной ставки с начала июня до октября (в период снижения продаж). «Ни один из арендодателей не позволил себе прийти в октябре к арендатору и сказать: «продажи есть – будем увеличивать ставку на пару месяцев», - сказал эксперт.  По мнению экспертов онлайн-конференции, ставки аренды будут расти в «хороших» ТРЦ с профессиональным менеджментом. Отметим, что в этом году рост стоимости аренды составил от трех до 25% - в зависимости от помещения, группы товара и предпочтений арендодателя.  Путь компромисса  «Необходимо реально оценивать свои возможности на этапе переговоров – если все правильно рассчитано (размер помещения, позиционирование, арендная ставка, потенциальный потребитель), то проблем вообще не должно быть», - считает Роман ЕМЕЦ. По словам эксперта, есть на нашем рынке арендаторы, которые сначала готовы платить много, чтобы зайти в ТРЦ, а потом начинают торговаться за более низкую стоимость. Поддержал этот тезис и Евгений МАЛЕВ, заместитель директора группы компаний по вопросам развития «ЛюксОптика», отметив, что многие операторы розничной торговли продолжают совершать «докризисные» ошибки – «главное, зайти в ТЦ любой ценой». В итоге, через полгода арендаторы обращаются с просьбой снижать арендные ставки.  Среди причин, которые усложняют понимание между арендатором и арендодателем, эксперты отметили то, что ритейл – это тот бизнес, на который арендодателю трудно повлиять и проконтролировать.  Стратегия арендатора должна быть, прежде всего, экономически взвешенной, эффективной (продуманной в части рентабельности), - считает г-н МАЛЕВ. Ротация операторов, которая наблюдается даже в успешных ТЦ, связана с тем, что «многие розничники не занимаются бизнесом, а просто открывают магазины, а затем их закрывают», особенно это характерно для компаний из России, которые располагают относительно большим финансовым ресурсом.    Кроме понимания того, что необходимо включать в договор аренды привязку к проценту от оборота, операторы пожелали арендодателям снижения ставок аренды, и не руководствоваться «принципом быстрой и легкой выгоды».    Профессионально управляемый ТРЦ, по словам Евгения ПРИБЕГИ, собственника  компании Yellow & Blue, это в т.ч. тот, который работает с арендатором через процент от оборота плюс фиксированная ставка, - это единственный путь, который, по мнению эксперта, способствует построению долгосрочных взаимоотношений арендатор-арендодатель, учитывающий также и сезонность. По оперативной рознице (70-120 кв.м. занимаемых площадей), по мнению г-на ПРИБЕГИ, бессмысленно пересматривать арендные ставки в сторону увеличения через каждый календарный год. Перспективы новых торговых площадей  Эксперты ожидают ввода в эксплуатацию ТРЦ Sky Mall, который, возможно, добавит конкуренции в Оболонском районе Киева. Других более-менее значимых объектов к вводу в текущем году эксперты не прогнозируют, говорят – «не успеют построить».  Ярослава КАДУЧЕНКО, генеральный директор ООО «Галена» «4room», считает, что на несколько лет необходимо прекратить строительство ТЦ и ТРЦ, поскольку «повсюду идет дубляж», и, как результат, конечному потребителю просто станет не интересно их посещать. В этом, по мнению г-жи КАДУЧЕНКО, есть риск для арендодателя. В ТЦ дублируются бренды (очень мало новых торговых марок выходит на украинский рынок), управляющие ТЦ ищут новые бренды, но не так активно, как хотелось бы. «Сейчас наступает время, когда арендодатель готов дать лояльные условия новому бренду».  С этим мнением согласен и Евгений ПРИБЕГА, считая, что дублирование брендов, а также наличие трех якорей не обязательно создадут трафик торговому центру. Тот, кто занимается грамотной раскруткой, получает трафик посетителей.    Напротив, Дмитрий ОВЧАРЕНКО считает, что площади в профессионально построенном и профессионально управляемом ТЦ всегда будут пользоваться спросом арендаторов. Все дело в конкурентоспособности ТЦ.  Конкурентоспособность ТЦ повышать нужно, но, по мнению г-жи КАДУЧЕНКО, не путем застройки еще большими «гигантскими коробками». Арендодателям необходимо работать с помещениями, арендаторам – ценить помещения, в которых они находятся, уделять больше внимания качественному сервису «продавец-покупатель».  По поводу street retail эксперты высказывались осторожно, отмечая, что в этом сегменте сейчас крайне сложно обстоит дело со сдачей площадей в аренду. Как сказал Роман ЕМЕЦ: «Если владельцы не будут терпеливы в своих ожиданиях арендной ставки, то стрит уйдет в ресторанно-кофейную тему. Этот сегмент на сегодня может и хочет платить больше чем, например, одежная розница. Если владельцы потерпят, то к сентябрю-ноябрю сдадут их, и что самое парадоксальное – на 70% своим же старым арендаторам».  Наиболее приоритетными городами для развития своих магазинов эксперты назвали Львов и Одессу.  Если говорит об Одессе, то кризис на рынке торговой недвижимости, по прогнозам Олега  ХОМЕНКО, генерального директора компании GOLDBLAT, закончится в этом году. Город, стоящий в планах развития большинства сетевых компаний, испытывает недостаток торговых площадей. В формате street retail заполняемость площадей в Одессе составляет около 100%, также наметился рост арендных ставок в этом сегменте. Средняя стоимость недвижимости по-прежнему на уровне 10% доходности вложений. в абсолютных цифрах это меньше, чем было, относительно докризисного периода, но достаточно для целесообразности вложений в создание дополнительный площадей.  Существующие в Одессе торговые центры, по словам эксперта, заполнены на 100%, за исключение ТЦ «Ривьера», которая продолжает активно набирать арендаторов.  Инвестиционная привлекательность торговой недвижимости  В связи с падением цены на строительство 1 кв.м. стало выгодно строить при наличии денег. По мнению Олега ХОМЕНКО, торговая недвижимость является на сегодняшний день наиболее инвестиционно привлекательным типом недвижимости. Факторы, которые этому способствуют – это рост спроса со стороны сетевых операторов, выход на рынок новых брендов, рост спроса на покупку доходной недвижимости со стороны локальных инвесторов. «Недвижимость по-прежнему является единственным «понятным» объектом вложения средств, несмотря на кризис», - сказал Олег ХОМЕНКО.   Усложняется ситуация, если объекты коммерческой недвижимости были построены за кредитные средства – отсюда вытекает курсовая разница и прочие трудности.  Как отметил Карен ГАЛУСТЯН (компания «МД-Груп»), следующие проекты ТРЦ должны будут учитывать уровень уже открытых (в большей степени это касается Киева). Популярными, по мнению эксперта, будут «глобальные проекты» - от 50 тыс. кв.м с развлекательной частью внутри, определенной концепцией дизайна, широким фаст-фудом и ресторанами.  Более детально о дискуссии: на www.Forum.TradeMaster.com.ua Автор: Людмила Киреева, TradeMaster   Торговая недвижимость в Украине Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster