Рынок торговой недвижимости Киева и регионов Украины: итоги I-го полугодия 2012г.

Как сообщили редакции портала TradeMaster в пресс-службе консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" (UTG), в течение I-го полугодия 2012г. новые торговые центры в столице не вводились. Общий объем предложения торговых площадей Киева оставался на уровне конца 2011г. и составлял 803 000 кв.м. (GLA).

Предложение 2012-2014гг.

На ІІ-ю половину 2012г. в Киеве заявлено открытие семи торговых центров общей арендуемой площадью 230 834 кв.м. При этом общее рыночное предложение увеличивается на 29 % до 1 034 тыс.кв.м.

На 2013г. в столице заявлено к открытию 8 торговых центров общей арендуемой площадью 219 430 кв.м., из которых с учетом текущего статуса строительства наиболее вероятно открытие лишь половины: ТОЦ Silver Breeze, ТРЦ ART MALL, ТЦ Victoria и ТЦ «Домосфера life» общей GLA 108 100 кв.м.

В 2014г. могут быть введены в эксплуатацию 6 торговых центров арендуемой площадью около 401 тыс.кв.м. Среди них такие масштабные проекты как ТРЦ Respublika (GLA - 140 000 кв.м), ТРЦ Kyiv mall (GLA – 80 400 кв.м), ТРЦ Manhattan Mall (GLA – 69 200 кв.м).

Новые торговые центры отличаются более крупным форматом с GLA 50-100 тыс.кв.м и децентрализацией места расположения с привязкой к густонаселенным жилым массивам, транспортным узлам и развитым магистралям.

Ужесточение рыночной конкуренции требует наличия профессиональной концепции с сильными якорными составляющими и востребованными брендами. Также происходит увеличение доли развлечений и общественного питания в составе ТЦ с целью привлечения посетителей и продления времени их пребывания.

Спрос

Основными арендаторами торговых центров по-прежнему являются украинские компании, продолжающие свое развитие в столице и крупных городах страны под влиянием роста потребительского спроса. В то же время наблюдается активизация экспансии зарубежных ритейл-операторов в составе ТРЦ и объектов street-retail.

На сегодняшний день компания UTG ведет переговоры об открытии в 2012г. в составе ТРЦ Ocean Plaza первых в Украине магазинов таких брендов, как Furla (Италия), Weekend Max Mara, Marina Rinaldi (Италия), LC Waikiki (Турция), Pepe Jeans (Великобритания), Michael Kors (Америка), HAPPYLON (Россия), KFC (США) и др. В настоящее время их развитие сосредоточено в столице, дальнейшие планы иностранные сети связывают со стабилизацией экономики, развитием масштабных знаковых проектов в крупнейших городах Украины, а также поиском местных партнеров и ведением бизнеса через франчайзинг.

В целом, по итогам этого года возможен выход 32 новых для Украины брендов.

Наиболее востребованными среди ритейлеров являются помещения площадью 80-250 кв.м. в профессиональных выгодно расположенных ТРЦ с качественным составом арендаторов и высокой посещаемостью.

Арендные ставки

В зависимости от места расположения и популярности ТРЦ, а также якорного потенциала и номенклатуры продукции/услуг операторов разброс стоимости аренды в ТЦ Киева варьируется от 30 до 200$/кв.м./мес. (с НДС, без эксплуатационных затрат). По состоянию на конец июня индикатор арендной ставки на площади магазинов торговой галереи составлял 68,7 долл./кв.м/мес. (с НДС, без эксплуатационных затрат).

В наиболее успешных и посещаемых ТЦ с низким уровнем вакантности арендные ставки с начала года выросли в среднем на 5 %. Основными причинами их увеличения стало возобновление спроса наряду с ограниченным предложением качественных торговых площадей в ТЦ Киева.

Наивысшие ставки приходятся на небольшие площади в прикассовой зоне супермаркетов и вблизи входных групп, а также галерейные магазины одежды, обуви, аксессуаров, товаров импульсного спроса. Для якорных арендаторов арендные ставки значительно ниже.

Ставки номинируются преимущественно в долларах США, применяется годовая индексация.

В 2012 г. продолжилась тенденция распространения смешанной схемы арендного ценообразования, при которой вместо минимальной фиксированной ставки или вместе с ней применяется процент от оборота. Таким образом, у арендаторов возникает больше шансов разделить свои риски с собственниками торговых центров.

В зависимости от номенклатуры продукции/услуг оператора процент от товарооборота составляет от 2-5% для якорных арендаторов и до 10-17% для магазинов торговой галереи.

Вакантность

В первой половине 2012г. средний уровень вакантности в киевских ТЦ снизился с 2-3% в 2011г. до 1,2%, что было вызвано ограниченным объемом нового предложения наряду с активизацией развития розничных операторов.

Вакантные площади в наиболее успешных киевских торговых центрах практически отсутствуют, в некоторых есть листы ожидания арендаторов.

Посещаемость

Средняя посещаемость киевских ТЦ за шесть месяцев текущего года составляет 1140 человек на 1 000 кв.м. торговой площади в день.

Наиболее высокая посещаемость зафиксирована в крупноформатных ТРЦ - Dream Town, Sky mall, «Караван», которые в день посещают около от 30 до 60 тыс. чел.

Тенденции и прогнозы

• Продолжающиеся в I-м полугодии 2012г. тенденции роста благосостояния населения и розничного товарооборота являлись основными импульсами развития рынка торговой недвижимости.
• Высокая доля потребительских расходов домохозяйств (около 70%) и продуктов питания в структуре расходов (около 40%) свидетельствуют о незрелости рынка как следствие высоких цен относительно уровня доходов.
• Столица остается ключевым регионом в планах развития ритейлеров и проектов торговой недвижимости. В I-м полугодии 2012г. рынок демонстрировал снижение вакантности и рост арендных ставок.
• На фоне стабильного спроса национальных сетей происходит постепенное восстановление интереса к украинскому рынку международных ритейл-операторов. Крупнейшие иностранные торговые сети обсуждают открытие своих первых в Украине магазинов в составе знаковых киевских проектов – ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Respublika, ТРЦ Manhattan Mall в 2012-2014 гг.
• До конца 2012г. в Киеве заявлено к открытию 7 новых ТРЦ общей арендуемой площадью около 231 тыс.кв.м., что будет достаточно быстро поглощено рынком и не вызовет существенного роста вакантности и снижения динамики арендных ставок.
• По сравнению с сопоставимыми городами Восточной Европы рынок торговой недвижимости Киева все еще остается не насыщенным качественными торговыми площадями и имеет хороший потенциал для развития.
• В 2013-2014гг. новое предложение торговой недвижимости Киева может пополниться 10 новыми проектами арендуемой площадью около 500 тыс. кв. м., включая качественно новые для украинского рынка концепции супперрегиональных торговых центров с уникальными развлекательными составляющими и outlet-центры.
  

Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster