Время для сделок с наилучшими активами

В обзоре европейских инвестиционных рынков аналитики JLL рассматривают рынок прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе в 2008 году и дают прогнозы на 2009 год. В частности, они отмечают, что общий объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в 2008 году составил 112,5 миллиардов евро, что на 54% ниже, чем годом ранее, когда объем составил 244,1 миллиарда евро. Показатель 2008 года сопоставим с объемами, которые были отмечены в 2002 и 2003 годах.

В начале 2009 года эксперты уже начали наблюдать тенденции, которые продолжатся в текущем году. По их ожиданиям, для поддержания ликвидности инвесторы сосредоточатся на основных западных рынках, где прозрачность выше и макроэкономические риски ниже. По словам главы европейского отдела инвестиционных рынков компании JLL Тони Хоррела, резкое падение цен в совокупности с дешевым фунтом привели к тому, что инвесторы стали с интересом рассматривать рынок офисов центрального Лондона. Этот интерес подтверждается настроениями рынка и количеством завершенных сделок. «Мы даже стали наблюдать конкуренцию среди инвесторов за тот или иной привлекательный актив, — констатирует Т.Хоррел. — По мере того, как цены в Великобритании снижаются, те же тенденции будут отмечаться и в континентальной Европе».

При этом эксперт отмечает, что, несмотря на сложные рыночные условия, в этом году появятся отличные возможности для инвестиций. В первую очередь этими возможностями смогут воспользоваться инвесторы с собственным капиталом. Предыдущие циклы показывают, что сделки с наилучшими активами производятся чаще при рыночном спаде, чем при росте. Подобную ситуацию можно наблюдать и в настоящее время. Как только владельцы заметят улучшение на рынке, они опять начнут крепко держаться за свои наиболее привлекательные активы. Несмотря на то, что на рынке не много проблемных активов, ожидается, что будут появляться привлекательные возможности по мере того, как соотношение стоимости актива к долгу продолжит расти, вынуждая владельцев выставлять их на продажу. Некоторые активы предоставят уникальные возможности по их приобретению по рекордно низким ценам.

Другой важной тенденцией, которую можно ожидать в 2009 году, по мнению главы европейского отдела исследований компании JLL Найджела Робертса,  является продажа больших площадей по дисконтным ценам. Он отмечает, что в 2007 и 2008 годах инвесторы были готовы платить за возможность вложить большой объем средств в одну сделку, купив один крупный актив либо портфель недвижимости. Сегодня, по мнению эксперта, отсутствие структурированных облигаций (CMBS – Commercial mortgage backed securities) и более жесткие условия кредитования – особенно для крупных сделок – привели к тому, что весьма ограниченное число инвесторов готово участвовать в крупных сделках. В этих условиях, крупные объекты выставляются на продажу с дисконтом. Даже там, где у инвесторов есть возможность, они не стремятся вкладывать большой объем средств в единственный актив. На рынке прямых инвестиций эксперты ожидают невысокую активность по сделкам с активами дороже 100 миллионов евро, и еще более редкими будут сделки с активами дороже 250 миллионов евро.

• Привлечение капитала по-прежнему является сложной задачей, однако некоторые инвестиционные фонды сумели найти новые источники финансирования. Аналитики JLL отмечают, что некоторые инвесторы готовятся вновь выйти на рынок, в то время как другие сосредотачиваются на управлении существующими портфелями.

• Многие активные инвесторы будут сосредотачиваться на активах со стабильным долгосрочным доходом. В перспективе они будут уделять больше внимания сильным экономическим показателям, рыночным условиям и более глубокому пониманию перспектив развития отдельных отраслей. То, что раньше воспринималось как специальные приемы управления активами, теперь станет восприниматься как существенная доля риска.

• Существует широкий спектр инвесторов, которые, рассматривая тот или иной сектор, будут действовать осторожно. Они собирают информацию и следят за возможными изменениями на рынке прежде, чем решиться на покупку. Эта группа включает в себя международные инвестиционные компании, специальные фонды, семейный капитал и фонды прямых инвестиций.

• Доступ к капиталу останется ограниченным на протяжении 2009 года. Поэтому приобретаемые активы будут меньшими по размеру, и количество сделок снизится.

• Мы не ожидаем увидеть большой объем продаж проблемных активов на рынке. Несмотря на проблемы с долговым покрытием заемщиков, банки не стремятся фиксировать потери. Им на руку играют низкие процентные ставки и более низкие доли вакантных площадей по сравнению с прошлыми кризисами.

• Корпоративные арендаторы станут более мощной движущей силой рынка в 2009 году по сравнению с предыдущими годами. Также как и в 2008 году, продажи с последующей арендой станут основными сделками рынка в 2009 году (хотя это будет зависеть от условий контрактов). По мнению экспертов, одновременно можно будет наблюдать значительный интерес к покупке зданий арендаторами в собственность для головных или вспомогательных офисов по привлекательным ценам.

 Основные показатели 2008 г.

Снижение объема сделок в Европе (2 500 сделок в 2008 году по сравнению с 3 600 в 2007), падение цен и отсутствие финансирования – все это снизило средний объем сделки на 32% (в 2007 году этот показатель составил 68,1 миллионов евро, в 2008 – 46,1 миллионов евро). Это падение превысило 20% уровень падения стоимости объектов.

Впервые с 2000 года доля международных инвестиций на рынке сократилась и составила всего 56% от общего объема всех сделок в 2008 году. В 2007 году доля этих инвестиций составила 63%. При этом аналитики JLL считают, что сокращение международных инвестиций не станет тенденцией. Это сокращение коснулось тех инвесторов, которые приобретают активы, находясь при этом в других регионах. Те, кто инвестировали в пределах Европы, увеличили долю активности до 32% в 2008 году (в 2007 она составляла 27%).

В 2008 году на долю Великобритании, Германии и Франции пришлось 51% общего объема сделок на европейском рынке по сравнению с 63% в 2007 году. Однако эти рынки остались самыми привлекательными для иностранных инвесторов: Великобритания привлекла инвестиции из 29 стран; Германия – из 21; и Франция – из 17. Многие из менее крупных рынков увеличили свою долю, несмотря на падение объема сделок. Среди них страны Центральной и Восточной Европы: этот регион увеличил свою долю с 4% в 2007 году до 8% в 2008. Доля скандинавских стран выросла с 10% до 13%, а Нидерландов – с 4% до 8%. Объем сделок увеличился по сравнению с предыдущим годом только в нескольких странах. Например, в России объем увеличился на 40% благодаря нескольким крупным сделкам, которые были заключены в первой половине 2008 года.

Офисный сектор пострадал больше других – объемы инвестиций упали на 56%. Однако он остался доминирующим сектором рынка коммерческой недвижимости – доля инвестиций в этот сектор составила 50% от общего объема. Объемы инвестиций в торговую и складскую недвижимость снизились не так резко – на 40% и 44% соответственно.

На инвесторов из Великобритании за прошедший год пришелся наибольший объем чистых продаж активов (продажи минус покупки), составив 6,4 миллиарда евро. За ними следовали инвесторы из Испании, Австрии и Франции. Самыми активными чистыми покупателями были немецкие инвесторы – разница покупок и продаж составила 3,4 миллиарда евро. В 2007 году немецкие инвесторы, наоборот, заняли первое место по чистой продаже активов. Другими крупными нетто покупателями в 2008 году были инвесторы из США, Нидерландов и, что удивительно, из Ирландии, где частные инвесторы продолжали приобретать активы в Великобритании, Швеции, Центральной и Восточной Европе и у себя в стране.

При этом российский рынок инвестиций в прошлом году был исключением не только за счет активного роста объемов. По мнению директора по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований JLL Владимира Пантюшина, на контрасте с Европой значительная часть этого роста пришлась на офисный сектор, где инвестиции выросли почти в три раза по сравнению с 2007 годом. Однако с началом экономического кризиса в стране инвестиционная активность практически остановилась. И в текущем году не ожидается резкого улучшения, хотя доходности в крупнейших городах значительно превышают показатели других европейских стран. В. Пантюшин высказал предположение, что динамика развития инвестиционного рынка в России, скорее всего, последует за крупнейшими рынками континента, и активность возобновится после ценовой стабилизации.

Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2008 году составил 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет почти 130 миллионов кв. м по всему миру.