Colliers International: Новый этап рынка недвижимости – фокус на качество

Международная компания Colliers International подвела итоги развития рынка в 2012г. и сообщила прогнозы на 2013 – 2015гг. Отчетом владеет редакция портала TradeMaster.UA.

экономический обзор

ІІ-я половина 2012 года характеризовалась депрессивными настроениями, связанными с девальвационными ожиданиями национальной валюты.

Интерес внешних инвесторов к Украине в 2012 году заметно охладел. Одна из основных причин – политическая напряженность во взаимоотношениях Украины с Западным миром.

При этом, в 2012 году положительную динамику продемонстрировал оборот розничной торговли, поддерживаемый ростом реальной заработной платы. По итогам года рост розничного товарооборота составил 15,9% по сравнению с 2011 годом, рост реальной заработной платы составил 14,4%.

ПРОГНОЗ

Согласно консенсус-прогнозу Focus Economics рост ВВП Украины увеличится до 2,0% в 2013 году. Улучшение динамики ВВП ожидается, в основном, за счет улучшения внешней рыночной конъюнктуры.

Инвестиции - Рекордный, но не показательный год

общая характеристика

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Украины составил порядка $600 миллионов долларов*, что является наивысшим показателем за последние пять лет. Тем не менее, это не означает, что инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости Украины значительно улучшилась. В частности, продажа ТРЦ Ocean Plaza ($350 миллионов) составила около 60% всего объема инвестиционных трансакций.

ПРОГНОЗ

В 2013 году сохранится умеренный инвестиционный интерес к украинскому рынку коммерческой недвижимости. Интерес к функционирующим активам будет сконцентрирован, в основном, в торговом и офисном сегментах рынка. Интерес к девелоперским возможностям – по-прежнему к проектам в торговой недвижимости.

При отсутствии экономических и политических потрясений в Украине в 2013 году ставки капитализации останутся на прежнем уровне.

Рынок торгоовой недвижимости - эра масштабных проектов

общая характеристика

Низкая насыщенность рынка Киева качественными площадями позволяет торговому сегменту оставаться наиболее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости с точки зрения девелопмента. Об этом свидетельствует беспрецедентный объем нового предложения, заявленный к вводу в эксплуатацию на 2013-2015 годы. На этот период заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 740 000 кв.м новых торговых помещений в ТЦ/ТРЦ, что может увеличить существующее предложение торговых помещений Киева практически в два раза.

Большинство проектов, анонсированных к вводу в эксплуатацию в Киеве и регионах в ближайшие пять лет, являются масштабными региональными или суперрегиональными торговыми центрами, такие форматы характерны для более развитых рынков Восточной Европы и России.

предложение

Среди основных торговых центров г. Киева, введенных в эксплуатацию в 2012 году:

ТРЦ Ocean Plaza (GLA – 72 200 кв.м) – крупнейший проект в центральной части города (на данный момент самым крупным ТРЦ Киева  является ТРЦ Dream Town, GLA – 90 000 кв.м.). В состав ТРЦ Ocean Plaza вошли гипермаркет Real (общая площадь – около 12 000 кв.м.), торговая галерея из более 300 магазинов известных международных брендов, некоторые из которых представлены в Украине впервые, а также первый в Украине детский развлекательный центр Happylon и 8-зальный кинотеатр «Синема Сити». Уникальной особенностью ТРЦ является публичный аквариум.

ТЦ РайON общей площадью 62 000 кв.м. (GLA – 24 000 кв.м.) – открытие которого состоялось в августе 2012 года в Деснянском районе г. Киева. Якорными арендаторами ТЦ РайON стали продуктовый гипермаркет «Сільпо» (7 000 кв.м.), супермаркет электроники и  бытовой техники Comfy (2 200 кв.м.), а также спортивныйВ магазинах обуви и кожгалантереи GOOVER представлены французские марки DELSEY и Le Tanneur, австрийская Dopler и др. Cеть активно развивается в Киеве и крупных городах Украины.

Среди проектов, заявленных к открытию на 2014 год, стоит отметить ТРЦ Respublika  (GLA – 140 000 кв.м.), ТРЦ Kyiv Mall (GLA – 72 000 кв.м.), ТРЦ River Mall (GLA – 55 000 кв.м.) и ТРЦ «Проспект» (GLA – 40 500 кв.м.).

В июне 2012 года на ул. Большой Окружной в Киеве началось строительство ТРЦ Respublika. Общая площадь проекта, который планируется к открытию в 2014 году, составит 284 000 кв.м. В составе ТРЦ будут представлены гипермаркет, торговая галерея, включающая 430 магазинов, а также всесезонный парк развлечений.

Также следует отметить строительство двух региональных проектов на Харьковском массиве – River Mall и Kyiv Mall, ожидаемых к открытию в 2014 году.

В то же время, необходимо принять во внимание тенденцию прошлых лет: неоднократный перенос даты открытия ряда объектов на существенно более поздние сроки. Такой сценарий вполне вероятен и в период 2013-2015 гг.

СПРОС

Значительный объем  заявленного предложения на 2013-2015 годы привел к дифференциации спроса со стороны арендаторов. Арендаторы стали более избирательными к выбору проектов, обращая особое внимание на качество концепции проекта и его конкурентноспособность. Как результат, наибольший интерес со стороны ритейлеров наблюдается к самым качественным и знаковым проектам торговой недвижимости.

арендные ставки и вакантность

Как результат нового предложения торговых помещений в 2012 году, вакантность временно повысилась до 3,0% на конец 2012 года. В целом, год охарактеризовался умеренным спросом со стороны ритейлеров и стабилизацией, а в некоторых объектах - незначительным снижением арендных ставок.

 В конце 2012 года наивысшие арендные ставки на секции  100-200 кв.м. в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева составили 110 долл./кв.м.  в месяц. Наивысшие арендные ставки на главных торговых улицах г. Киева на секции 100-200 кв.м. достигли 250 долл./месяц.

ПРОГНОЗ

В 2013-2015 гг., при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных объектов, на рынок выйдет около 740 000 кв.м. новых торговых помещений, что практически вдвое увеличит существующий объем предложения.

Наличие и развитие достаточного количества качественных торговых помещений может послужить хорошим аргументом для выхода новых международных ритейлеров на украинский рынок.

Увеличение ввода торговых помещений приведет и к увеличению обеспеченности торговыми площадями жителей Киеве. В конце 2012 г. наиболее обеспеченными восточно-европейскими столицами являлись: Братислава (945 кв.м.на 1000 жителей), Загреб (684 кв.м. на 1000 жителей), Бухарест (594 кв.м. на 1000 жителей), Варшава (594 кв.м. на 1000 жителей). Обеспеченность Киева составляет всего 281 кв.м. на 1000 жителей, Москвы – 259 кв.м. на 1000 жителей.

При сохранении стабильной экономической ситуации арендные ставки, вероятнее всего, останутся на прежнем уровне. В случае ухудшения экономической конъюнктуры, а также выхода всех запланированных к вводу в эксплуатацию проектов,  арендные ставки могут снизиться, а вакантность вырасти. Следует отметить, что даже в случае коррекции арендных ставок в сторону понижения, уровень арендных ставок будет достаточным для того, чтобы торговый сегмент, по-прежнему, оставался привлекательным для девелопмента с точки зрения доходности.

 Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster.UA