Обзор рынка коммерческой недвижимости Киева за II-й кв.2014г. Исследование JLL
Объем ввода торговых площадей по результатам 2014 года будет самым низким с 2011 года и составит 69,2 тыс. кв. м, что на 38% ниже показателя 2013 года. Во ІІ-м кв. 2014 года на рынок вышел ТРЦ «Атмосфера» (арендная площадь 30,2 тыс. кв. м), во ІІ-й пол. 2014 ожидается открытие лишь одного объекта – ТРЦ «Проспект» (39 тыс. кв. м).
По данным компании JLL, Голосеевский район удерживает лидерство по объему ввода новых площадей. В І-й пол. 2014 года 30,2 тыс. кв. м вышло на рынок в Голосеевском районе. Голосеевский район является самым обеспеченным торговыми площадями среди районов Киева (716 кв. м арендуемой площади ТЦ на 1 000 жителей).
Во ІІ-м кв. 2014 года уровень спроса в торговом сегменте существенно снизился. Розничный товарооборот по Украине вырос всего на 0,8% , что сопоставимо с показателями середины 2010 года. Впервые с конца 2009 года реальная заработная плата за январь-июнь 2014 года продемонстрировала снижение (-0,4%). Существенное влияние на спрос со стороны ритейлеров оказала девальвация национальной валюты, снижение покупательной способности населения и политическая и экономическая неопределенность.
«Мы ожидаем роста уровня вакантности по итогам 2014 года. Доля свободных площадей во ІІ-м кв. 2014 года составила 8,2%, что на 1,9 п.п. выше чем в І-м кв. 2014 года. С выходом нового предложения во ІІ-м пол. 2014 года и в условиях низкого спроса, к концу 2014 можно ожидать дальнейшего роста доли вакантных площадей», - говориться в отчете компании JLL.
По результатам І-й пол. 2014 года максимальная арендная ставка снизилась до показателя в 80 долл. США/кв. м/мес. (960 долл. США/кв. м/год).
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Во ІІ-м кв. 2014 года на рынок вышел лишь один торговый центр – ТРЦ «Атмосфера» (арендопригодная площадь 30,2 тыс. кв. м). Таким образом, на конец ІІ-го кв. 2014 года объем рынка качественной торговой недвижимости Киева составил 753,4 тыс. кв. м, или 262 кв. м на 1 000 жителей.
К концу 2014 года мы ожидаем открытие только одного торгового объекта – ТРЦ «Проспект» (39 тыс. кв. м). Таким образом, ввод в 2014 году будет ниже показателя 2013 года на 38% и составит 69 200 кв. м.
Голосеевский район доминирует среди других районов Киева по объему торговых площадей. С выходом на рынок ТРЦ «Атмосфера» в Голосеевском районе, обеспеченность последнего достигла 716 кв. м на 1 000 жителей.
Рынок торговой недвижимости Киева не насыщен по сравнению с другими городами Европы. Это обусловливает его потенциальную привлекательность как для локальных, так и для иностранных девелоперов.
Так, объем торговых площадей в Киеве на 1 000 населения на 19% ниже, чем в Берлине и, как минимум, на 60% ниже, чем в Варшаве и Праге.
СПРОС
Темпы роста реальной заработной платы и розничного товарооборота в Киеве во ІІ-м кв. 2014 года существенно снизились. В январе-июне 2014 года, впервые с первой половины 2010 года, наблюдалось падение розничного товарооборота в Киеве на 4,6% относительно аналогичного периода 2013 года. Темп роста реальной заработной платы в Киеве в январе-июне 2014 года был отрицательным и составил -0,7% (год к году).
Международные ритейлеры на рынке Украины во ІІ-м кв. 2014 года были крайне осторожны. Так, на рынок вышло лишь 2 новых ритейлера: булочная Paul и fashion-оператор Alberta Ferretti. Во ІІ-м кв. 2014 года стало известно о том, что H&M, Decathlon и Body Shop отложили выход на украинский рынок.
Violeta, Mega Ice, Zara Home заявлены к открытию в ТРЦ «Республика», открытие которого отложено до марта 2015 года.
Локальные розничные сети осваивают новые направления: владельцы ресторанных сетей «Мафия» и Casta планируют открытие семи магазинов под брендом «Суши маркет»; Fozzy Group планирует создать сеть туристических агентств под брендом «Сільпо Voyage» (во ІІ-м кв. 2014 был открыт 1-й офис).
Стоковые и outlet форматы набирают популярность. В І-й пол. 2014 на рынок вышел новый формат: Intertop Outlet. Top Secret планирует развивать сеть стоковых магазинов.
Иностранные ритейлеры покидают Украинский рынок. Baltika Group продала украинское подразделение «Балтика Ритейл» (17 магазинов под брендами Monton, Mosaic) компании Osaühing Ellipse Group.
Empik Media & Fashion Group, собственник компании Maratex (сети Esprit и River Island), выставила на продажу River Island.
БАЛАНС РЫНКА И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
Мы ожидаем рост уровня вакантности в 2014 году, по сравнению с 2013г. Доля свободных площадей во II-м кв. 2014 года составила 8,2%, что на 1,9 п.п. выше чем в І-м кв. 2014 года. Рост вакантности был обусловлен выходом на рынок нового предложения, а также увеличением вакантности в ТЦ, которые находились в центре политических событий конца 2013 - начала 2014 годов при низком темпе заполняемости некоторых новых объектов на рынке. С выходом нового предложения во ІІ-м пол. 2014 года и в условиях низкого спроса, к концу 2014 года можно ожидать роста уровня вакантных площадей до 9%.
В связи с общей экономической ситуацией в стране в І-м пол. 2014 года ритейлеры были вынуждены оптимизировать свои затраты и пытаться пересматривать коммерческие условия, что выразилось в индивидуальных договоренностях между арендаторами и арендодателями. В результате переговоров достигались следующие формы индивидуальных договоренностей: фиксация арендной ставки в гривнах по «старому» курсу, предоставление скидки для ставки в долларах США (соизмеримой уровню девальвации гривны с начала 2014 года), переход на частичный расчет арендной платы как процента с оборота. Срок подобных индивидуальных договоренностей обычно составляет 1-3 месяца.
По результатам І-го пол. 2014 года максимальная арендная ставка снизилась до 80 долл. США/кв. м/мес., что обуславливается девальвацией национальной валюты, снижением потребительской активности и оптимизацией планов ритейлеров по развитию. Стоит отметить, что арендные ставки в существующих ТРЦ в подписанных договорах аренды за І-е пол. 2014 года не менялись с конца 2013 года. Так, максимальная арендная ставка по договорам оставалась стабильной на уровне 1 200 долл. США/кв. м/год. В то же время, с учетом индивидуальных договоренностей, мы видим существенное снижение реальных арендных платежей.
Только один торговый центр выйдет на рынок Киева к концу 2014 года – это ТРЦ «Проспект» (39 тыс. кв. м). Общий объем торговых площадей увеличится незначительно (на 5%) и составит 792 тыс. кв. м, что соответствует 276 кв. м на 1 000 жителей. Ранее предполагалось, что в 2014 году появится еще около 345 тыс. кв. м, однако ряд объектов уже перенесли свое открытие на 2015 год.
Среди таких основных объектов можно выделить ТРЦ «Республика» (арендопригодная площадь 135 тыс. кв. м) и «Лавина Молл», Фаза I (115,5 тыс. кв. м). В связи с этим, мы увидим резкое снижение объемов ввода в 2014 году.
Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster.UA
Раздел: Статті >
Коментарі
Ваш коментар буде першим.Додати коментар