Обзор складских помещений: КАК ВЫБРАТЬ СКЛАД?

ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ КЛАССИФИКАЦИИ СКЛАДОВ

В силу того, что украинский складской рынок не имеет официальной классификации, существует неофициальное разделение на четыре класса – A, B, C и D. Классификация учитывает особенности сухих складов и складов со средне- и низкотемпературным режимом.

Класс А: высококачественные одноэтажные складские помещения, построенные из лёгких металлоконструкций и сэндвич-панелей.

Класс B: реконструированные или новопостроенные складские помещения, которые по техническим характеристикам не могут быть отнесены к классу А. Данные склады могут быть как одноэтажными, так и двухэтажными зданиями, предпочтительно прямоугольной формы.

Класс С: качество складов данного класса варьируется от находящихся в достаточно хорошем состоянии и по своим техническим характеристикам близким к классу В, до низкокачественных морально и физически устаревших строений. К данному классу можно отнести здания капитального производственного назначения или утепленные ангары.

Класс D: помещения, изначальное назначение которых отличалось от помещений складской логистики. Также к категории относятся устарелые складские помещения, требующие капитального ремонта или оснащения оборудованием под складские функции.

Специализированные склады класса А и B, с поддерживаемым температурным режимом дополнительно подразделяют на холодильные (среднетемпературные) и морозильные (низкотемпературные). Вдобавок, складам класса А и B характерно наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения, вентиляции, охранной сигнализации и видеонаблюдения, а также наличие автономной электроподстанции и теплового узла.

АРЕНДНАЯ СТАВКА ИСХОДЯ ИЗ КЛАССИФИКАЦИИ СКЛАДОВ

На спекулятивном рынке представлены два типа аренды: аренда площадей собственниками и аренда палето-мест, также известная, как ответственное хранение, предоставленное логистическими компаниями. Можно отметить, что на украинском рынке больший спрос сформирован именно на аренду площадей. Такая тенденция связана с необходимостью компаний использовать складские помещения на длительный срок, что также отображается на более активном присутствии сделок по строительству и приобретению складских помещений для собственного использования (built-to-suit), к примеру, такими компаниями как «Нова Пошта» (Термінал «Нова Пошта», 20 000 кв.м), «АТБ» (Kopylov Logistic park, 31 000 кв.м и складской комплекс во Львове, 20 600 кв.м).

Декларированные арендные ставки на качественные складские помещения (класс A и B) в Киевской области остаются относительно стабильными с 2016 года на уровне $4,1/кв.м/месяц (не включая НДС и OPEX) на конец 3 квартала 2017 года. Несмотря на стабильность, нижняя грань диапазона арендных ставок все же выросла на 7% в объектах класса А и на 23% в объектах класса B. Таким образом, арендные ставки на складские помещения класса А варьируются от $3,0-$4,1/кв. м/месяц, а на помещения класса B в диапазоне $2,3- $3,0/кв. м/месяц. 

ФАКТОРЫ ВЫБОРА ОПТИМАЛЬНОГО СКЛАДА

Во время выбора оптимального складского помещения стоит учитывать ряд следующих факторов: месторасположение, качество помещений, необходимый температурный режим и услуги, оказываемые собственником склада. Например, наличие профессиональной системы управления и учета контроля доступа сотрудников, а также круглосуточное наличие охраны на территории. Немаловажным также является наличие автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levellers).

При необходимости во время выбора склада стоит также учитывать возможность переоборудования склада из сухого в холодильный или морозильный, а также готовность собственника помещения пойти на столь радикальные меры. Такая потребность вероятна на рынке в силу того, что сегмент специализированных складов все еще формируется, а среднерыночная вакантность стремительно падает, в 1-3 квартале 2017 года сократившись на 2,5%, до 7,0%, тем самым уменьшая предложение складских площадей на рынке за счет постепенного оживления спроса от ритейлеров и логистических компаний.

ГЕОГРАФИЯ СКЛАДСКИХ КОМПЛЕКСОВ УКРАИНЫ, ПЕРСПЕКТИВЫ 2018 ГОДА ПО РАЗВИТИЮ РЕГИОНОВ

Складские комплексы в своем большинстве размещены на территории Киевской области и в крупных городах Украины: Одессе, Львове, Днепре и Харькове. Если говорить о географическом распределении валового поглощения вдоль автомобильных трасс Киевского региона, Харьковское направление (M-03, E-40) имеет лучшие показатели: снижение вакантности наполовину с начала года до 16% на конец первого полугодия 2017 года. После того, как доля свободных помещений в Черниговском направлении (M-01, E-95) достигла пика в 2015 году, объем вакантных площадей постепенно уменьшался и составил около 9% в первом полугодии 2017 года (-3 п.п. с начала года). Наибольшая доля в структуре вакантных площадей сосредоточена по Житомирскому (M-06, E-40) (45%), Харьковскому (M-03, E-40) (16%) направлению и между трассами M-06 и М-05 (17 %).

Что касается маленьких региональных городов, складские комплексы в своем большинстве представлены переоборудованными помещениями старой постройки, а также складами построенными компаниями для собственного использования. Такая нехватка качественных складских помещений на региональном рынке связана с тем фактом, что строительство новых складов стало активно развиваться только последние десять лет. Ввиду низких арендных ставок, что, в свою очередь, приводит к долгосрочному периоду окупаемости объекта (в среднем 10 лет) и низкой ставки капитализации, складское строительство было неактивным. При продолжительном росте бизнес настроений, стабилизации экономики Украины и роста арендной ставки минимум до $5/кв. м/месяц, региональный складской рынок будет становиться более привлекательным с точки зрения инвестирования.

Исходя из стремительного сокращения среднерыночной вакантности и постепенной активности в строительстве для собственных нужд, отмечается рост активности региональных логистических операторов и ритейлеров. Что касается прогноза по рынку склад- ской недвижимости, то, рассматривая буду- щие проекты, ожидается, что строительство второй очереди складского комплекса Amtel (52 000 кв. м) начнется в 2017 году, а его ввод в эксплуатацию состоится в 2018 году. В целом рынок демонстрирует положительную динамику, однако, дальнейшие изменения арендных ставок и капитальной стоимости объектов преимущественно будут зависеть от распределения спроса между предложением складских площадей, ориентированных на сдачу в аренду (спекулятивный рынок) и объектами, которые строятся для собственного пользования, а также общей экономической и финансовой стабильности в стране. 

Читайте также: Как подобрать погрузчик в аренду?

Портал о розничной и оптовой торговле TradeMaster.UA

НОВОСТИ

СТАТЬИ