Складская и логистическая недвижимость в Киевской области. Отчет за I-й кв. 2012 года

Спрос

Напомним, что в 2011 году объем современных логистических и складских помещений, сданных в аренду в Киевской области, составил приблизительно 214 000 кв.м, что является одним из наивысших показателей, зарегистрированных за относительно короткую историю украинского рынка логистической и складской недвижимости.

По оценкам компании DTZ, рекордный объем сданных в аренду складских и логистических помещений в 2011 году отражает стремление большинства арендаторов улучшить качество занимаемых площадей и/или воспользоваться возможностями для их расширения. Тем не менее, мы считаем, что такая динамика пока не свидетельствует о восстановлении рынка логистической недвижимости в Киевской области.

В отличие от позитивной динамики 2011 года, в І-м кв. 2012 года объем сданных в аренду в Киевской области логистических и складских помещений составил всего 17 310 кв.м, что приблизительно на 83% и 45% меньше,
чем в первом квартале 2011 и 2010 годов соответственно, а также на 7% меньше в сравнении с показателем за январь-март 2009 года на пике экономического кризиса.

Несмотря на это, в І-м кв. 2012 года DTZ отмечала высокую  активность компаний-арендаторов в сегменте логистической и складской недвижимости в Киевской области: они продолжали следить за рыночными условиями и, в случае целесообразности, стремились минимизировать свои затраты, связанные с арендой помещений, путем проведения переговоров с владельцами или перемещения в более дешевые объекты.

При этом объем качественных логистических и складских помещений в Киевской области, предлагаемых в  аренду по ставкам ниже рыночных, сократился, что послужило одной из причин сравнительно небольшого объема сделок аренды, зафиксированных в сегменте в первом квартале 2012 года.

По оценкам компании DTZ, в 2012 году объем сданных в аренду логистических и складских помещений в Киевской области будет соответствовать показателям 2009-2010 годов, варьируясь в зависимости от ценовой политики, применяемой владельцами помещений в секторе.

Объем арендованных складских и логистических площадей в Киевской области 

Источник: DTZ Research

Объем арендованных логистических помещений в Киевской области по профилю деятельности арендаторов, % от кумулятивной площади сделок

Источник: DTZ Research

Уровень вакантности

В конце марта 2012 года  уровень первичной вакантности, которая включает исключительно площади, предлагаемые напрямую владельцами объектов недвижимости, составил 13,8%, что на 1,9% ниже показателя, зарегистрированного в четвертом квартале 2011 года. Такое снижение уровня первичной вакантности преимущественно связано с отсутствием нового предложения в сегменте в первом квартале 2012 года.

В то же время уровень первичной вакантности в Киевской области в конце І-го кв. 2012 года был на 0,9% и на 5,9% ниже в сравнении с показателями, зарегистрированными в первом квартале 2011 и 2010 года соответственно.

Компания DTZ ожидает, что в течение 2012 года уровень первичной вакантности в сегменте логистической и складской недвижимости в Киевской области несколько снизится, но все еще будет превышать 10%.

Арендные ставки

В первом квартале 2012 года базовая арендная ставка на современные складские помещения в Киевской области находилась в диапазоне от $5,5 до $7 за кв.м в месяц на объекты, расположенные на западном берегу реки Днепр, а базовая арендная ставка на восточном берегу колебалась от $4,5 до $6 за кв.м в месяц в зависимости от качества помещений и основных условий аренды.

Стоит отметить, что базовая арендная ставка на наиболее качественные помещения в Киевской области, в целом, сопоставима с арендными ставками на складские и логистические помещения аналогичного качества в пригородах Бухареста (Румыния), Праги (Чешская Республика) и Кракова (Польша), но ниже чем в пригородах Москвы (Россия) и Варшавы (Польша).

Компания DTZ ожидает, что, при прочих равных условиях, в 2012 году арендные ставки на наилучшие складские помещения в Киевской области существенно не изменятся.

Наивысшие арендные ставки на складские помещения в пригородах Киева и других столиц стран Центральной и Восточной Европы

Источник: DTZ Research                

Примечание: Все показатели указаны на конец периода

Прогноз

Принимая во внимание текущие экономические условия и количество запланированных к открытию объектов складской недвижимости в Киевской области, показатель вакантности в сегменте будет постепенно снижаться на протяжении 2012 года, но останется на уровне выше 10%. В то же время арендные ставки существенно колебаться не будут.

Ожидаемое в среднесрочной перспективе оживление деловой активности и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к снижению уровня вакантности и временному повышению арендных ставок на складские помещения в Киевской области.

Однако, по мнению компании DTZ, эластичность предложения логистической недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, поэтому динамика введения в эксплуатацию новых помещений в сегменте может сравнительно быстро возобновиться.

Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster

По материалам: иследование компании DTZ