Складская недвижимость: ставки вниз, вакантность вверх

Сегмент складской недвижимости развивается аналогично всему рынку коммерческой недвижимости. Из-за низкой активности арендаторов арендные ставки продолжают падать и растет уровень вакантности. По этим причинам девелоперы не выставляют новые «мощности» на открытый рынок, и те идут для потребностей конкретного клиента или собственные нужды.

Можно выделить такие тенденции рынка складской недвижимости в 2015 году.

- Новое рыночное предложения перешло от арендных отношений к формату built to suit (строительство объекта для потребностей конкретного заказчика или собственные нужды). По оценкам CBRE Ukraine, новое предложение складских площадей для собственного использования составило на конец 2015 года 102 тыс. кв. м, что свидетельствует о том, что крупные игроки рынка развивались и нуждались в складских площадях.

«Сегодня многие компании предпочитают формат built to suit, что вызвано в первую очередь стратегическими планами развития компаний в текущих рыночных условиях», – отмечает Наталья Сокирко, старший консультант департамента складской недвижимости Colliers International (Украина).

По словам Киры Пругло, главы направления аналитики, Департамент оценки и стратегического консалтинга CBRE Ukraine, в 2015 году новые объекты складской недвижимости в Киеве, ориентированные на открытый рынок, в эксплуатацию не вводились. Девелоперская активность в сегменте была фактически приостановлена, так как снижающиеся арендные ставки, высокая вакантность и отсутствие доступа к заемному финансированию не стимулировали девелоперов к строительству новых объектов.

- Низкая активность арендаторов, которая упала почти вдвое по сравнению с 2014 годом. По данным Colliers International, поглощение классифицируемых складов в прошлом году снизилось на 50% до 63 тыс. кв. м. Большинство сделок было заключено в результате переезда в более дешевые складские помещения, как результат сужения/расширения бизнеса арендаторов. Объемы заключенных сделок «измельчали» - наиболее востребованными были помещения до 3 тыс. кв. м. и около 5 тыс. кв. м.

По словам Киры Пругло, несмотря на слабые экономические показатели, преобладающие в течение 2015 года, валовое поглощение складских площадей (включая сделки по аренде и продаже) достигло примерно 100 тыс. кв.м (+ 8 % г/г) к концу 2015 года.

- Снижение арендных ставок. По оценкам CBRE Ukraine, арендные ставки продолжили падение в 2015 году: базовые арендные ставки на самые лучшие складские помещения в долларовом эквиваленте снизились примерно на 10% с $5 до $4,5/кв.м/месяц в I полугодии 2015 года, сохраняя стабильность до конца года. В то же время, арендные ставки на складские помещения на рынке значительно варьировались в пределах $3-$4,5/кв.м/месяц для класса А и $2-$3/кв.м/месяц для класса В (без учета НДС и эксплуатационных расходов) в зависимости от размера сделки, местоположения и ситуации на конкретном объекте. Также имела место фиксация арендных ставок в нацвалюте на период не менее 1-го года и включение операционных затрат в стоимость аренды помещений для объектов класса А.

«Арендодатели все чаще шли на уступки арендаторам, снижая арендные ставки, с целью избежать роста вакантности в своих объектах. Кроме того, тенденция фиксации арендной ставки в гривне в новых договорах аренды, включение OPEX в арендную ставку, и предоставление более широких индивидуальных привилегий, становились широко распространенными», - отмечает Кира Пругло.

- Увеличение уровня вакантности. По данным Colliers International, этот показатель вырос с 7% на конец 2014 года до 10,5% в 2015 году. По оценкам CBRE Ukraine, несмотря на рост вакантности в I полугодии 2015 года, среднерыночная вакантность сократилась на 1 п.п. (с 16% до 15% на конец года) на фоне улучшающейся динамики спроса и отсутствия нового предложения складских площадей на спекулятивном рынке во II полугодии.

На рынке складов в Западной и Центральной Европе ситуация другая - это рынок арендодателя с ограниченным предложением и дефицитом площадей. В последнее время отмечается стабилизация, а в некоторых странах и вовсе рост арендных ставок на складские помещения. Основной спрос на склады (около 85%) формируется компаниями, которые занимаются оптовой и розничной торговлей, производством, логистикой.

В Украине основной спрос на качественные складские помещения в 2015 году формировался в большей степени за счет компаний производителей, логистических компаний и розничных операторов. В долевом соотношении в 2015 году производители были более активны в аренде складских площадей, чем в 2013-2014 гг.

Прогнозы-2016

По словам Киры Пругло, в 2016 году ожидается медленное восстановление спроса на фоне более оптимистического прогноза экономических показателей. «Относительно предложения, строительство складских объектов, ориентированных на сдачу в аренду, будет оставаться нецелесообразным, учитывая низкие арендные ставки и ограниченность доступа к заемному финансированию. При отсутствии нового предложения, ориентированного на открытый рынок, за исключением расширения SAN Factory (4100 кв. м), мы ожидаем постепенного снижения среднерыночной вакантности на 3-5 п.п. и стабилизации базовой арендной ставки в лучших объектах», - отмечает эксперт.

По оценкам Colliers International, в текущем году ввод в эксплуатацию новых складских комплексов для открытого рынка не анонсируется, т.е. в кратко- и среднесрочной перспективе значительная часть нового предложения будет формироваться форматом built-to-suit и может составить в 2016 году от 40 тыс. кв. м. Также ожидается, что арендные ставки будут фиксироваться в гривне, а вакантность, вероятнее всего, к концу текущего года незначительно снизится.

Методы, модели, возможности оптимизации и автоматизации бизнес-процессов логистики Вы сможете использовать благодаря Профессиональной Школе Логистов. Уровень 2. Визуализация цепей поставок: управление гибкостью и стабильностью,10 вечерних занятий пройдут в Киеве с 14 марта - 4 апреля. Тренер: Я.Степченков.

ТЕКСТ: Юрий Григоренко

Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster.UA