Обзор рынка торговой недвижимости Киева. Итоги-2009 и прогнозы-2010

Среди тенденций рынка также: 

• Уход с украинского рынка ряда международных ритейлеров («Вестер»), а также банкротство сетей («О`кей», «Арсен»), вызванные, как финансовыми проблемами операторов, так и снижением покупательной активности населения.
• Укрепление позиций и рост количества рынков продовольственной и непродовольственной групп товаров, обусловленные сокращением доходов населения.
• Снижение суммы среднего чека в розничной торговле. Пересмотр товарного ассортимента в сторону увеличения доли эконом-сегмента с 30% в 2008 году до 40-45% в 2009 году за счет сокращения дорогих премиальных продуктов.
• Снижение арендных ставок в первом полугодии 2009 года на 25-60%, как для операторов торговой галереи, так и для якорных арендаторов. Стабилизация ставок аренды и их рост во втором полугодии 2009 года.
• Оживление торговли во втором полугодии 2009 года. Сокращение уровня вакантности ТЦ с 5-10% в первом полугодии 2009 года до 3-5% в конце 2009 года.
• Сохранение интереса иностранных и национальных инвесторов к приобретению торговых объектов. Ведение рядом компаний активных переговоров по приобретению торговых комплексов и участков под строительство ТЦ, сделки по которым могут быть завершены в 2010 году.

Ключевые события

• Несмотря на экономический кризис в 2009 году на рынке Киева появились новые бренды, в частности «Sepp?l?», являющийся одним из брендов концерна «Stockmann», «Bershka», «Bull&Bear», «Stradivarius» испанской сети «Inditex», «Desigual».
• Согласно рейтингу международного агентства A.T. Kearney за 2009 год, Украина сохранила свои позиции 2008 года и осталась на 17-м месте в мире по уровню инвестиционной привлекательности в сфере ритейла.
• 2009 год ознаменовался появлением в столице 3 специализированных центров интерьера и мебели: ТЦ «Аракс», ТЦ «Домосфера» (1-я очередь) и ТЦ «4 ROOM».
• В декабре 2009 года в Святошинском районе был открыт крупнейший в Европе DIY – магазин сети «Эпицентр К» общей площадью 56 тыс. м2.
• В ноябре 2009 года открылся самый крупный в г. Киеве торгово-развлекательный центр «Dream Town», общая площадь 1-й очереди которого составила 80 тыс. м2.
• В ТРЦ «Терминал» (г. Бровары, Киевская область) открылся самый крупный в Украине крытый аквапарк. Четырехэтажный комплекс, общей площадью 25 тыс. м2, включает горки, волновой бассейн, сауну, джакузи, детскую зону и другое.

Предложение По итогам 2009 года в г. Киеве в сегменте профессиональной торговой недвижимости насчитывалось 46 торговых центров различного формата. Общая арендная площадь (GLA) данных ТЦ достигла 642,9 тыс. м2, увеличившись на 32% по сравнению с 2008 годом. Несмотря на экономический спад, прирост торговых площадей в 2009 году был самым большим за последние четыре года. Это объясняется тем, что все введенные в эксплуатацию ТЦ в 2009 году были крупноформатными, а их строительство было начато еще в докризисный период. При официальной численности населения столицы 2,780 млн. (данные Главного управления статистики на 01.12.09) показатель насыщенности торговыми площадями на конец 2009 года в Киеве составил 231 м2 GLA на 1000 жителей, что по-прежнему значительно ниже ряда европейских столиц, таких как Варшава, Прага, Москва. В течение 2009 года в г. Киеве было введено в эксплуатацию 5 новых торговых центров, а также 3-я очередь ТРЦ «Большевик». Общая площадь введенных профессиональных объектов составила 230,3 тыс. м2, торговая 156,6 м2. Все введенные в эксплуатацию в 2009 году торговые центры расположены в окраинных или удаленных от центра районах г. Киева. Почти половина объема (49%) общих арендных площадей (GLA) столицы расположены в удаленных от центра районах, около трети (32%) расположены в окраинных районах и лишь пятая часть приходятся на центр и приближенные к центру районы (10% и 9%, соответственно), что объясняется отсутствием свободных участков под строительство ТЦ в центральной части города. В ближайшие два-три года данное соотношение изменится в сторону увеличения доли торговых площадей в удаленных от центра районах г. Киева, так как большинство объектов, находящихся на стадии строительства, расположены именно здесь. В течение 2009 года наиболее активно в торговом сегменте развивались специализированные ТЦ (в частности, мебели и интерьера). Открытые объекты отличаются продуманной концепцией и интересным интерьером. Кроме того, за 2008-2009 годы значительно расширился сектор DIY, представленный такими быстрорастущими сетями, как «Эпицентр», «Praktiker», «Новая линия». Несмотря на кризис, сети активно ищут и осваивают участки под новые объекты, как в принципе, и расширяют ассортимент предлагаемой продукции. Так, «Эпицентр» открыл в декабре 2009 года крупнейший магазин площадью 56 тыс.кв.м, где на первом этаже расположился DIY гипермаркет, а на втором этаже - крупнейший в Украине центр декора, товаров для дома и мебели. Несмотря на кризис, рынок также активно осваивают операторы гипермаркетов и центров оптовой торговли («Auchan», «METRO Cash&Carry»). О своем развитии заявила новая продуктовая сеть «Novus», открывшая в декабре супермаркет в ТРЦ «Dream Town» и супермаркет на Окружной. В профессиональных торговых центрах происходит постепенное увеличение доли развлекательной части, которая может составлять до 50% арендной площади и более (ТРЦ «Блокбастер», пр.). Развлекательная составляющая современных торговых центров стала уже необходимым звеном, как «якорь» для всего ТРЦ, так и стимулом для развития сегмента развлекательных услуг в Киеве. Спрос В первом полугодии 2009 года основной спрос со стороны арендаторов торговой галереи (одежда, обувь, аксессуары) приходился на небольшие помещения до 50 м2. В этот период практически отсутствовал спрос со стороны крупных «якорей». Начиная с середины III квартала 2009 года, появился спрос на большие площади (от 1000 м2) со стороны «якорных» арендаторов, реализующих бытовую технику, одежду низкого и среднего ценового сегментов и продукты питания, что было связано с возобновлением процесса расширения сетей («Comfy», «Billa», «Zara», др.), а также с выходом на рынок новых компаний и брендов («Novus»). В течение 2009 года, как и в предыдущем году, оставался высоким спрос со стороны частных предпринимателей, заинтересованных в аренде небольших торговых помещений (30-60 м2) в торговых центрах г. Киева. Некоторые ТЦ столицы (в частности, «Плазма») для заполнения вакантных площадей были вынуждены сделать более мелкую нарезку помещений и сдавать их в аренду частным предпринимателям. Около 40% запросов в 2009 году исходило от продуктовых операторов (супермаркетов, операторов фуд-кортов, рестораторов, виномаркетов). Активным поиском площадей, среди прочих, занималась сеть винных супермаркетов «Поляна», которая в 2009 году открыла в г. Киеве 5 супермаркетов. Закрытие низкорентабельных магазинов в торговых центрах г. Киева привело по итогам первого полугодия 2009 года к увеличению уровня вакантности до 5-10%, по сравнению с 1-3% в 2008 году. Введение в эксплуатацию в 2009 году более 150 тыс. м2 торговых площадей существенно не повлияло на уровень заполняемости ТЦ столицы, что свидетельствует о ненасыщенности рынка профессиональными торговыми объектами. Стабилизация во втором полугодии арендных ставок снизила уровень вакантности, который по итогам IV квартала 2009 года уменьшился до 3-5%. Коммерческие условия Начиная с конца 2008 года, под влиянием общей экономической ситуации, рынок арендодателя в коммерческой недвижимости перешел в рынок арендатора. С января по июнь 2009 года арендные ставки на профессиональные торговые площади снизились в среднем на 25-40% в долларовом эквиваленте для операторов торговой галереи и на 40-60% для «якорных» арендаторов по отношению к концу 2008 года. В этот период
многие арендаторы пересогласовали договора с фиксацией арендной ставки в гривне, некоторые арендаторы перешли к комбинированной оплате аренды, состоящей из минимальной фиксированной ставки и процента от оборота (3-7%). Договора аренды в 2009 году, заключались, как правило, на срок от 1 до 3 лет, для крупных «якорных» арендаторов срок договоров аренды составлял 5-15 лет. Во втором полугодии 2009 года арендные ставки на торговые помещения г. Киева стабилизировались, а в некоторых ТЦ начали расти, достигнув на конец 2009 года $450-2400/м2/год (triple net) для операторов торговой галереи и $120-480/м2/год (triple net) для «якорных» арендаторов. Прогноз В течение 2009 года на рынок профессиональной торговой недвижимости ожидается выход 6 торговых центров общей площадью более 350 тыс. м2 и торговой - более 200 тыс. м2. Ввод в эксплуатацию данных торговых центров был запланирован еще на 2008-2009 года, однако, из-за недостаточного финансирования, открытие всех этих объектов каждый год переносилось на более поздние сроки. В 2010 году в сегменте профессиональной торговой недвижимости арендные ставки, как для «якорных» арендаторов, так и для арендаторов торговой галереи, не будут существенно меняться. Колебание может находиться в пределах 5-15% в зависимости от ТЦ, что связано с сохраняющимся дефицитом торговых площадей, ротацией арендаторов и валютными рисками. Вакантность площадей в действующих торговых центрах, в зависимости от качества ТЦ прогнозируется на уровне 2-5%. Для ТЦ, которые планируются к открытию в 2010 году, вакантность может достигнуть на момент открытия 15-20%, так как сегодня собственники готовы открывать торговые комплексы до подписания договоров на 100% площадей и окончания ремонта в некоторых магазинах, не откладывая ввод объекта на более поздние сроки. В 2010-2011 годах можно прогнозировать дальнейшее активное развитие крупных сетевых операторов (гипермаркетов, DIY, бытовой техники), как в левобережной части столицы, так и на правом берегу, в удаленных от центра районах. Как показывает практика, крупные торговые объекты концентрируются в непосредственной близости друг от друга, увеличивая этим синергетический эффект. Примером данной синергии могут служить гипермаркет «Auchan» и крупнейший в Европе DIY «Эпицентр», открывшиеся в декабре 2009 года в Святошинском районе г. Киева. Ставки капитализации по торговым объектам, сделки по приобретению которых могут быть закрыты в 2010 году, вероятнее всего будут колебаться в диапазоне 12-16%. По материалам: http://rynok.biz Рынок торговой недвижимости Киева Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster

Ексклюзивні матеріали TradeMaster.ua