Банкротство строителей

Российский миллиардер, владе­лец корпорации Mirax Group Сергей Полонский ведёт в ин­тернете блог под красноре­чивым названием «История успеха». В нём бизнесмен даёт всем желающим советы, как заработать много денег. Но его последние посты оптимизмом не отличаются: девелопер рассказыва­ет о том, что заморозил все свои про­екты в России, находящиеся в стадии планирования, как минимум на год. Замороженным оказался и единс­твенный украинский проект Mirax Group - Mirax Plaza в Киеве. «Там ры­нок вообще стоит», - объясняет свои действия миллиардер. Россияне уже успели возвести 11 этажей здания, которое должно было стать самым высоким в Украине. Правда, в укра­инском офисе компании отмечают, что полностью останавливать строи­тельство не намерены. Строители пе­реключатся на внутреннюю отделку помещений и остекление уже готовых этажей. «У нас продано только 10% башни «А» комплекса Mirax Plaza. Сейчас все застыли в ожидании дальнейше­го развития событий и не торопят­ся вкладывать средства в недвижи­мость», - говорит Ольга Тимченко из пресс-службы Mirax Group (Укра­ина). Тем, кто уже купил помещения в здании, компания предлагает за­брать деньги либо ждать окончания строительства комплекса. Проблемы на экспорт Кризис в одночасье превратил в дол­гострои и многие другие незавер­шённые объекты. А некоторым гран­диозным проектам теперь и вовсе не суждено свер­шиться. Например, DCH Александра Ярославского и НСМ Андрея Заики отка­зались от планов строитель­ства «Подол Бизнес Парка», объявив, что будут разви­вать менее крупные объек­ты отдельно друг от друга. Это тревожный сигнал. Нынешняя мировая неста­бильность началась именно с кризиса рынка недвижи­мости в США. Банки пре­доставляли ипотечные кре­диты бесперспективным заёмщикам на неоправ­данно лояльных условиях. Спрос на недвижимость рос невероятными темпами, а цены в этом секторе под­нимались со скоростью 15-20% в год. Население в поисках лёгкой прибыли брало ипотечные креди­ты в надежде не просто улучшить жилищные условия, а обогатиться на приобретённой недвижимости, продав её втридорога. Но американцы явно переоце­нили свои возможности: по стра­не прокатилась волна личных банкротств, за которыми последо­вали банкротства крупных инвест-банков и компаний, державших средства в ипотечных облигациях. И хотя украинский рынок недви­жимости некорректно сравнивать с американским, многие отечест­венные проблемы вполне сопоста­вимы с заокеанскими. Оптимисты Не все строители согласны с тем, что украинскому рынку недвижи­мости грозит кризис. В их числе и Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стра­тегическому развитию и марке­тингу компании ТММ. «Нынешнее состояние рынка - это определён­ная фаза в цикле его развития, за которой неизменно последует этап подъёма», - убеждён он. А президент корпорации «Познякижилстрой» Артур Мхитарян вообще считает истерию вокруг рынка искусственной. «Уже почти год строительный рынок живёт в атмосфере слухов и домыслов о падении цен и крахе», - гово­рит он. По его словам, именно эти слухи н являются самым опасным фактором, который может по­вилять на рынок недвижимости. «Они могут отпугнуть инвесторов, доверие которых завоёвывалось годами», - возмущается Артур Мхитарян. Он уверяет, что его компания не замечает никакого кризиса, а потому не намерена вносить в свою работу каких-либо кор­ректировок, которые могли бы привести к сокращению или не­выполнению обязательств перед инвесторами. «Работа на объек­тах идёт, до конца текущего года мы сдаём в эксплуатацию четыре дома, также в этом году начаты ещё три масштабных проекта», -перечисляет президент компании её достижения.  Но таким радужным прогно­зам верят далеко не все. Напри­мер, Виктор Пилипишин, глава Шевченковской райадминистрации Киева, уверен, что строи­тельный рынок столицы стоит на пороге серьёзных неприят­ностей. «Слишком долго наш строительный рынок развивался в стремительном темпе, - отме­чает он. - В итоге строители на­дели розовые очки и не желают замечать, что ситуация меняется к худшему». Строительная зима Пессимизм чиновника разделяют и застройщики. Так, член совета директоров компании «XXI век» Андрей Миргородский счита­ет, что мировой экономический кризис сильно отразится на оте­чественном рынке недвижимос­ти. «Мы строим за кредитные де­ньги», - напоминает он. По его словам, большинство иностранных кредиторов сейчас отзывают средства. «Возможно, стагнация не будет долгой. Может, уже через полгода все вновь пой­дёт в гору», - с надеждой говорит г-н Миргородский. За год стои­мость одной акции его компании на Лондонской бирже снизилась с 14 до 3 фунтов стерлингов за ак­цию. Но председатель совета дирек­торов компании «XXI век» Лев Парцхаладзе не драматизирует ситуацию. «Крупные долгосроч­ные инвесторы всё ещё с нами, верят в компанию и не намере­ны реагировать на временные колебания», - заверил он Фокус. Андрей Миргородский убеждён, что выкрутиться удастся и другим крупным компаниям, а вот кол­леги помельче могут серьёзно со­кратить штат или обанкротиться. Трансформация рынка недви­жимости происходит уже сейчас: одни компании пытаются продать свои объекты более крупным игрокам и вообще уйти с рын­ка, другие просто корректируют свои стратегии развития, отказы­ваясь от одних проектов в пользу других. По мнению руководи­теля департамента маркетинга управляющей компании «Тико-Констракшен» Надежды Леонец, в обоих случаях можно говорить о временном замораживании как строящихся объектов, так и находящейся на стадии разра­ботки документации. «Вероятнее всего, пока кризис не достигнет пика, мы услышим о новых погло­щениях, продажах и незавершён­ном строительстве», - прогнози­рует она. Замороженные метры В условиях дефицита денег некоторые эксперты ожида­ют снижения цен на недви­жимость. Например, выска­зывается предположение, что до конца года квадрат­ные метры подешевеют на 10-20%. Но сами девелоперы ут­верждают, что ничего подобного не произойдёт. «Б условиях кризиса застройщики могут пойти на крат­ковременное снижение цен, но с учётом неудовлетворённого спро­са рынок со временем наверстает упущенное», - говорит Надежда Леонец. По мнению экспертов, отложен­ный спрос, который на сегодня только в Киеве достигает 7 млн. кв. м, никуда не денется: людям всё равно нужно будет улучшать жи­лищные условия. «На первичном рынке возможно снижение цены в пределах не более 10%. Причём максимально снизятся цены на тех объектах, строительство которых находится на начальной стадии, а также при плохих гарантиях со стороны застройщика», - счита­ет Надежда Лонец. Да и офисных помещений, тор­говых и складских площадей в Ук­раине по-прежнему недостаточно. А ввод новых из-за кризиса отло­жится как минимум на два года. Это значит, что арендные ставки после преодоления застройщика­ми финансовых проблем продол­жат свой плавный рост на 15-20% в год. Но основная угроза для рядово­го покупателя кроется, по словам строителей, не в цене квадратных метров, а в том, что этих самых метров будет строиться гораздо меньше. До недавнего времени жилищный сектор демонстриро­вал медленный, но уверенный рост. А поскольку сейчас ситуация кардинально изменилась, неболь­шой откат цен на жильё обернётся к 2010 году новым витком подоро­жания.  Анна Симоненко , Фокус, №38, 26 сентября, 2008 ЧТО ДАЛЬШЕ? Фокус поинтересовался у экспертов, чего следует опасаться украинской экономике Игорь Мазепа гендиректор инвесткомпании Concorde Capital I Кризис в США про­изошёл из-за того, что в один момент многие потеряли доступ к финансиро­ванию. В результате утраты компаниями «длин ных денег» произошли банкротства, увольнения, и это, соответственно, привело к краху рынка недвижи­мости. Что касается Украины, то нам не следует бояться сценария США. Всё же не так много денег у нас хранится в ипотечных облигаци ях. Да и рынки сильно отличаются. Поэтому такого громкого обвала цен, которое произошло в Америке, нам бояться нечего. Тем не менее я ожидаю, что цены на недвижимость упадут: примерно до 30% - на го­товую недвижимость и в разы - на проекты. Это произойдёт прежде всего потому, что многие девелопе­ры вынуждены будут приостановить реализацию своих проектов. Ведь многие из них строят на заёмные деньги. А так как «длинные деньги» брали в основном за границей, сейчас эти средства будут возвращаться на родину или совсем перестанут посту­пать в строительство. Александр Дубилет председатель правления ПриватБанка Украинские банки вряд ли почувс­твуют на себе влияние мирового банковского кризиса. Они не так за висят от тенденций мирового рынка как европейские или российские банки, поскольку объёмы заимс­твования банковской сферы за ру­бежом составляют незначительную сумму. Например, для ПриватБанка это 9,5%. Я не думаю, что украин­ским властям нужно принимать экстренные меры для поддержания финансового рынка. Банковская система имеет достаточную лик­видность. Можно только гордиться, что уже третий по счёту мировой кризис украинские банки встречают с избыточной ликвидностью и кли­ентами, которые им доверяют. Что касается возможных сокращений персонала - думаю, хороший бан­кир вряд ли останется без работы. А если серьёзно, на улице в первую очередь окажется менеджмент инвестиционных подразделений, которые занимались производны­ми ценными бумагами. А банкиры, имеющие дело с реальным секто­ром экономики и обслуживанием населения, без работы не останут­ся. Наоборот - розничные банки показывают хорошие результаты по прибыльности. Например, хоро­шо чувствуют себя банки Италии, Германии и ряда других стран, не вкладывавшие деньги в американс­кую ипотеку. Роман Дэнис национальный менеджер GRAWE Group (Австрия) в Украине Есть предпосылки полагать, что мир стоит перед затяжным тяжё­лым кризисом. Сегодня мы имеем дело в первую очередь с кризисом доверия. Банки не доверяют друг другу - как в США, так и в Европе. Деньги стали очень дорогими и доступными не всем. Экономичес­кая депрессия затронула и рынок страхования. Так как часть риско­вых полисов привязана к кредитам, то с кризисом в этой сфере снизился и рост на стра­ховом рынке. Западные |  инвесторы, которые уже присутствуют в Украине, могут поубавить пыл в финансировании, а те, кому страховой рынок был потенциально ин­тересен, займут выжида­тельную позицию. Украинский финансовый сектор замедлит свой рост. Хотя, если не произойдёт резкого усиления кризиса в мире, то существующим рабочим местам в этой сфере вряд ли что-то серьёзно угрожает. Что касается того, какая валюта будет самой надёжной в нынешних условиях, единственно правильным ответом на него будет «не знаю». Ведь рынок валюты, как и рынок акций, в большей степени основан на психологии, чем на фун­даментальных показателях.