21 грудня 2018

Тенденции и перспективы рынка складской логистики: вакантность, спрос, основные сделки в 2018 году

Логистическая недвижимость в Украине — перспективное направление для инвестиций. На рынок ритейла выходят крупные игроки, соответственно, потребность в складских площадях увеличивается. В то же время, за последние годы нового предложения появилось немного и спрос остается неудовлетворенным.

Как украинский рынок логистики выглядит в 2018-ом, и будут ли на нем глобальные изменения в ближайшие годы, во время XX Всеукраинского Дня логиста (30 октября) рассказывал Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield.

Киевский регион традиционно в лидерах

Cushman&Wakefield — ведущая консалтинговая компания, которая предоставляет агентские услуги в сфере коммерческой недвижимости, анализирует рынок и консультирует по вопросам девелопмента, занимается оценкой недвижимости и стратегическим консалтингом, рынками капитала, а также управляет объектами недвижимости. 45 000 ее экспертов работают в более чем 70 странах.

Компания Cushman&Wakefield постоянно исследует Киевский регион как лидера в сфере логистики в Украине и составила карту логистических комплексов, находящихся здесь (с указанием стоимости аренды по состоянию на начало IV квартала 2018 г.):

Также Дмитрий Пасенков показал, какова структура расположения складских комплексов в Киевском регионе:

По словам эксперта, в Броварском направлении произошла концентрация логистических площадей (34%) за счет E-commerce, в частности работы интернет-магазина и маркетплейса Rozetka.ua.

Всего, в Киевском регионе складские площади составили свыше 1,8 млн кв. м, а новое предложение было критически низким — немногим более 18 тыс. кв. м. За три квартала 2018-го сдано в аренду свыше 153 тыс. кв. м, что практически равно показателю за аналогичный период 2017-го. «За четвертый квартал этого года показатель, я думаю, дойдет до 180 тыс. кв. м», — прогнозирует Дмитрий Пасенков.

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде 2005—2018 гг.:

«Нового предложения в этом году фактически не было. Арендные ставки, которые находились на пике в 2008-ом, когда зарождалась коммерческая логистика в регионе, значительно снизились в кризисный 2013-ый. Сейчас происходит небольшой подъем», — комментирует Дмитрий Пасенков.

Кроме того, по словам эксперта, в течение III квартал текущего года вакантность логистических площадей уменьшилась до 2,8 %.

Основные события на рынке аренды складской недвижимости в Киеве и пригороде отображены в таблице:

Пополнение предложения на рынке все же ожидают:

Сделки на рынке складской и логистической недвижимости в 2018 году

Компания Dragon Capital Investments Limited продолжала увеличивать инвестиционный портфель в сегменте складской недвижимости: купила складские комплексы «Омега 1» и «Омега 2» в Броварах общей площадью порядка 52 000 кв. м, а также комплекс с температурным режимом UKR DC в с. Тарасовке (Киево-Святошинский район) площадью около 20 000 кв. м.

«Такая покупка — позитивный знак для рынка коммерческой недвижимости, он свидетельствует о возращении доверия инвесторов и ожидании дальнейшего улучшения экономической ситуации в Украине», — уверяет Дмитрий Пасенков.

Кроме того, в 2018 г. украинский девелопер купил складские активы общей площадью 64 000 кв. м в пригороде Одессы. Комплекс начинала строить австрийская компания GLDInvest, но затем объект был заморожен. Ввод в эксплуатацию первой фазы объекта (порядка 27 000 кв. м) запланирован на I квартал 2019-го. По мнению эксперта, «размораживание» данного проекта поможет улучить ситуацию со складской недвижностью в Одесском регионе.

Украинская логистика ближайшего будущего: тенденции и прогнозы

Текущий год показал, что арендные ставки продолжают расти, поскольку снижается вакантность, а нового предложения практически нет. Например, эксперт отмечает низкую обеспеченность складами в Киевском регионе — порядка 0,4—0,5 на человека. Для сравнения: в Париже этот показатель составляет 1,6 кв. м, в Лондоне — 1,8 кв. м, в Нью-Йорке — более 3 кв. м.

Часть логистических объектов в Украине в данный момент находится только на стадии проекта. Некоторые начатые строительства отложены до окончания выборов 2019-го (с этим событием девелоперы связывают определенные риски).

В Украине существует спрос на складские объекты в городской/приближенной черте (инсити логистик) и проекты редевелопмента промышленных площадок.

Стоимость BTS строительства остается высокой ($400—500 за кв. м), но перспектива дальнейшего повышения арендных ставок делает его более привлекательным.

Как изменились условия аренды за 2018 год?

Среди ближайших перспектив логистического рынка в Украине, Дмитрий Пасенков выделяет такие:

- дальнейший активный спрос в сегменте и уменьшение вакантности;

- увеличение арендных ставок при отсутствии нового предложения в коротко срочной перспективе;

- поиск лучшего арендатора при пересмотре договоров;

- пересмотр арендодателями текущих арендных ставок;

- проекты строительства BTS, готовность девелоперов к строительству при ставках $4,8—5,0 за кв. м.;

- приобретение объектов складской недвижимости для ведения собственного бизнеса и инвестиций;

- высокая эластичность нового предложения и быстрое возобновление строительства (новые технологии позволяют реализовывать проекты в течение 90 дней).

С кого можно брать пример?

Примеров развития и успешной работы логистического рынка в мире достаточно много. Показательными и интересными для Украины в этом плане являются европейские страны, в частности Польша и Германия.

В 2018-ом Польша остается одним из самых быстрорастущих рынков логистики в Европе. По итогам прошлого года, достигнув рекордного уровня аренды в 4,09 млн кв. м, он продолжил развитие в нынешнем году: в первом—третьем квартале здесь арендовано (c учетом BTS) 2,89 млн кв. м.

Общий объем составил более 15 млн кв. м, вакантность уменьшилась до 4,5%, основные арендаторы: e-commerce, ритейл, логистика. Среди крупных сделок Дмитрий Пасенков называет расширение Amazon в Гливице (62 000 кв. м), SMYK в Лодзь (45 000 кв. м), новый проект Н&M в Познань (30 000 кв. м).

Основные тенденции данного рынка:

1. Улучшение транспортной инфраструктуры, что способствует развитию региональных рынков складской недвижимости.

2. Высокий уровень поглощения, увеличение спекулятивного строительства.

3. Ставки могут увеличиться в связи с ростом цен на строительные материалы и трудовые ресурсы.

4. Сюда крупные компании переносят свои склады, в связи с меньшей стоимостью арендной ставки и рабочей силы.

5. Правильная государственная инвестиционная политика: свободные экономические зоны, возврат инвестиция на постройку складов.

6. Быстрая окупаемость крупных проектов.

На рынке складской логистики Германии в 2018-ом можно было наблюдать умеренную динамику и активный спрос со стороны арендаторов, которые оперируют во всех секторах, особенно в e-commerce, логистических операторов, ритейла.

Общий объем рынка в Германии составил более 33 млн кв. м; арендовано более 5 млн кв. м складских площадей. Например, в третьем квартале 2018-го интернет-магазин home24 подписал крупнейшую аренду на 65 000 кв. м.

В то же время, в Германии очень ограничено предложение земельных участков для проектов логистики и цены на землю растут. Поэтому немецкие логисты рассматриваются возможности осваивать территории с доступностью от 30—50 км от крупных городов вдоль автомагистралей. Складские комплексы девелоперы предпочитают строительство по предварительным договорам аренды (BTS). Ставки статичны, а нишевые объекты с более высокими арендными ставками расположены в границах города, где возможны ограничения на дизельные авто.

Какие изменения происходят в сфере складской логистики в Европе?

В европейской логистике Дмитрий Пасенков прогнозирует дальнейшее внедрение новых технологий. Автоматизация здесь направлена на снижение зависимости от рабочей силы, что будет способствовать возвращению производства в страны происхождения.

Ключевым фактором для сектора логистики остается доступность транспортировки и расположения складов. Гибридные и полностью электрические транспортные средства решают проблемы, связанные с шумом и загрязнением воздуха, и могут помочь сделать складскую логистику более приемлемой для стейкхолдеров в городах.

Структурный переход от торговой к складской недвижимости продолжает набирать обороты. Потребители электронной коммерции сосредоточены в городах, поэтому «последняя миля» доставки до конечного потребителя будет часто приходиться именно на города.

Правовое регулирование грузовых перевозок в европейских странах становится более строгим и специализированным, особенно в том, что касается движения в городах и ограничения на выбросы CO2.

Склады будут развиваться в направлении «гибридных объектов», включая в себя различный функционал для обслуживания клиентов (склад, точка выдачи и другие услуги).

Решение для логистических комплексов, стремящихся войти в города, может также лежать во взаимодействии с сектором ритейла — крупными городскими торговыми центрами, расположенными в пригороде.