14 грудня 2015

Принципы выбора складской недвижимости

Склад — это одно с ключевых звеньев логистической цепочки, которое требует немалых затрат, но их можно сократить, если разумно спланировать работу еще на этапе выбора помещения. Учитывая многолетний опыт, автор Профессиональной ШКОЛЫ ЛОГИСТОВ Ярослав СТЕПЧЕНКОВ рассказывает, как правильно подойти к выбору склада, чтобы обеспечить защиту ценных ресурсов, логически разумное размещение товаров, и чтобы в итоге не получилось, что скупой платит дважды.

1. Склад категории «А», «А+» и т.д. — способ повысить стоимость и не более

В первую очередь вы должны понимать, что классификация складов была разработана риелторами для упрощения деления складских объектов для своих целей — презентации их потенциальным клиентам. Понятно, что за каждой аббревиатурой стоит определенный комплекс технических и технологических решений, которые должны быть внедрены. Но это не значит, что объект с гордой буквой «А» будет для вашей логистики наиболее эффективным. Поэтому обращайте внимание на аббревиатуру, когда решитесь уже ехать и смотреть объекты, но до этого вы должны понимать, что этот объект подойдет, а этот не подойдет изначально.

2. Ориентируйтесь не на цену аренды за 1 м² и ОРЕХ, а на ВАШИ совокупные затраты владения

Вы должны понимать, что склад — это элемент логистической системы вашего предприятия, который влияет на уровень затрат как напрямую (аренда, ФОТ персонала, аренда погрузочной техники и пр.), так и косвенно (пробег транспорта при подаче под загрузку, невозможность догружать машины при нескольких складах, удорожание стоимости перевозки и т.д.). Поэтому перед принятием решения нужно оценить все затраты, которые у вас возникнут с новым объектом, и учесть, насколько они изменятся по отношению к текущему уровню.

Пример из практики:

Компания имеет склад класса «В» в г. Киев возле станции метро, где удобная транспортная развязка. Начала рассматривать склады класса «А» в пределах 30 км зоны. При смене склада:

ожидаемая экономия — 60 000 грн в месяц;
увеличение затрат (топливо, амортизация) на подачу транспорта — около 50 000 грн/месяц;
возникновение затрат на доставку персонала — около 30 000 грн/мес. (т.к. старый склад находился возле метро, вопрос доставки персонала не возникал);
снижение эффективности использования арендованного транспорта за счет увеличения времени на дополнительный пробег и простой в пробках утром (склад находился на оживленной магистрали, где по утрам в сторону Киева возникали заторы) — около 20 000 грн/мес.

Какой выбор был сделан, вы сможете просчитать сами.

3. Помните о персонале

Если вы не планируете делать полностью автоматизированный склад, тогда вы должны помнить о персонале как основной движущейся силе и понимать, что часть работает на вашем объекте по одной из причин:

а) это удобно и комфортно с точки зрения места жительства;

б) в данном районе ваша мотивация являются лучшей с их точки зрения или единственной возможностью работы.

Если вы смените местоположение склада, тогда:

в случае а): если время в пути начнет увеличиваться на 1 час и более, то как минимум 25 % рабочего персонала изначально начнет искать работу поближе, а через 3 месяца это может быть 50% и более.

в случае б): обычно новые объекты строятся недалеко от других аналогичных объектов, и, как следствие, народ начинает искать местечко «потеплей».

В любом из вариантов, кроме оценки самого объекта, вы должны оценить рынок труда возле него и понять:

сможете ли вы получить качественный персонал за приемлемые для вас деньги;
не будет ли его ротации, связанной с наличием других работодателей;
каковы риски сезонных прогулов со стороны персонала (например, посадка и уборка картошки, долгие новогодние каникулы);
возможность нанимать временных рабочих на сезонные всплески (если это необходимо).

Как показывает практика, ФОТ складского персонала обычно составляет от 30 до 50% затрат на складскую логистику, поэтому нужно понять, насколько изменится ФОТ и затраты на содержание персонала при смене местоположения склада. Также вы должны понять и косвенно заложить затраты на компенсацию ошибок, которые у вас возникнут с новым персоналом (пересорты, бой и т.д.).

4. Топология внутри склада и его емкость

Вы смотрите объект, владелец объекта/риелтор начинает рассказывать о замечательной стоимости квадратного метра или паллетоместа, а сам складблестит новизной и пахнет краской,пробуждая желание, незамедлительно заключить договор аренды.

Но перед принятие решения вспомните:

Лучшая конфигурация склада, которая обеспечивает прямой товарный поток

Класс «А» строятся из правила 1 док (ворота) на 1000 м². Но часть объектов с целью оптимизации затрат на подъезды и площадки для транспорта строят с доками по одной стороне здания, что при большой интенсивности потока создает определенные неудобства, а из-за сбоя/задержки какого-либо из процессов (приемки или отгрузки) возможна блокировка других смежных процессов.

Если же у вас прием товара и его отгрузка идут волнами, которые разделены во времени, и между ними есть достаточный временной буфер на случай ЧП, то доки по одной стороне склада в принципе приемлемы вариант.

В высоту или ширину

Чаще всего экономическая эффективность, которую декларируют при предложениях складских объектов, основана на возможности постановки высотных стеллажных систем от 5 метров и выше. Это увеличивает количество паллетомест на 1 м² и разнесенные затраты аренды на 1 паллету. Но как только вы начинаете уходить вверх, вы начинаете увеличивать свои операционные затраты на обслуживание груза на складе. Почему?

a) Если у вас паллета стоит на полу, то цикл изъятия/размещения¹ ее из/в ячейку будет около 5—10 секунд в зависимости от квалификации персонала. Если начинаете размещать паллету на второй ярус и выше, то время начинает возрастать. Вы, как минимум, тратите на 20% больше времени на 1 операцию с паллетой². При этом не надо забывать, что зарплата штабелерщика на 15—20% выше обычного работника склада, а сам штабелер стоит в два раза дороже, чем самоходная гидравлическая тележка.

b) Также нужно учитывать, что технология паллетных стеллажей, которая распространенная на сдаваемых складских объектах, на сегодня не самая эффективная с экономической точки зрения (большие площади используются под проходы и проезды).

c) Проанализируйте, с какой складской техникой вы планируете работать. Взяв склад со стандартной паллетной стеллажной системой с проходами под стандартный штабелер, вы уже не сможете использовать сборщики заказов на 2—3 паллеты, использование которого позволяет сократить штат на 20—25% (сокращение происходит за снижение пустого пробега персонала).

d) Стоит еще заметить, что высота — это дополнительная теплопотеря при обогреве или охлаждении помещения, а при сегодняшней стоимости электроэнергии и/или газа она предусматривает значительные затраты на содержания склада.

Таким образом, сначала продумайте и проанализируйте объем хранения, среднее плановое время нахождения паллеты на складе, виды операций, их количество и долю в общем объеме, а также создайте для себя идеал топологии склада. Вы должны подбирать склад под это идеал, а не впихивать свои процессы под возможности склада, выбрав самый дешевый. Поверьте, что в результате будет дороже.

5. Не забывайте о коэффициенте использования полезного складского объема

Проанализируйте в годовом цикле, насколько будет загружен склад (загружен при условии содержания запасов компании на установленном целевом уровне, а не путем имитации эффективности использования склада забив его доверху товаром, который лежит месяцы без движения).

Идеально подобранный склад тот, который загруженный на 70—80% в течение года. Возникнет вопрос, как же быть с сезонными всплесками? Ответ прост: начните управлять товарным потоком. Например:

выстраивание процесса, прогнозирование и планирование поставок, его синхронизация на всех уровнях логистической цепочки позволяет безболезненно компании снизить складские площади до 30%;
создавайте склады «на колесах». У вас есть товары, которые едут к вам, не забывайте, что в стандартном пакете перевозчика есть бесплатное время простоя (обычно контейнер до 14 дней может постоять в порту за символические деньги; при международных автомобильных перевозках воспользуйтесь своим правом 48 часов на выгрузку; используйте с клиентами схему ответственного хранения).

6. Детали сервиса Арендодателя

Вам понравился объект и он вписывается в ваше понимание складских процессов и затрат на них. Пора подписывать договор, но обязательно изучите все технические детали сопутствующего сервиса, который зашит в аббревиатуру OPEX:

наличие постоянного инженерного персонала у Арендодателя и его нахождение на объекте;
энергетическую безопасность (наличие нескольких линий электропитания, кому они принадлежат, кто их обслуживает, наличие автономных генераторов и их мощность);
пожарную безопасность (чтобы датчики не были имитацией, перекрывали периметр, а система пожаротушения была сделана на совесть);
обязанности, которые Арендодатель будет выполнять при чрезвычайных ситуациях, их объем и сроки выполнения (речь идет о чистке снега; реакции при поломках арендованного оборудования (например, гидравлики дока)и прочих жизненных ситуациях).

Этот список вы можете продолжить сами, исходя из своего опыта. Надеюсь, что эти жизненные советы помогут вам сделать правильный выбор.

¹Время перемещения до ячейки на самоходной гидравлической тележке и на штабелере до ячейки мы считаем приблизительно равными, поэтому в оценку не берем.

²Кто хочет провести конкретные расчеты, может воспользоваться формулой.