Рынок торговой недвижимости выходит в «плюс»

Рынок торговой недвижимости в Украине развивается в унисон с макроэкономической ситуацией. Незначительный рост розничного товарооборота уже привел к снижению вакантности в ТЦ и даже к росту арендных ставок. 

С начала 2014 года общая динамика рынка торговой недвижимости в Украине значительно ухудшилась в связи с экономическим спадом и снижением покупательской способности населения в стране, как результат, произошло ухудшение динамики бизнеса ритейлеров. В 2016 году ситуация несколько улучшилась, что подтверждается и официальными данными. По оценкам Госстата, товарооборот розничной торговли по сравнению с аналогичным периодом 2015 года в январе-ноябре 2016 года в сопоставимых ценах увеличился на 3,7%.

«На рынке торговой недвижимости сохранилась тенденция роста спроса среди арендаторов, в особенности, это касалось сетевых ритейлеров,  украинских компаний и дизайнеров. В 2016 году многие ритейлеры отмечали рост товарооборотов не только в гривне, но даже в валюте и единицах продаж», –  рассказывает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина). 

По данным JLL, вакантность на рынке ТЦ Киева постепенно снижалась вплоть до III квартала: по итогам 9 месяцев 2016 года показатель составил 4,6%, снизившись на 1 п.п. за квартал и на 2,9 п.п. за год. К концу 2016 года доля вакантных площадей под влиянием выхода нового предложения на рынок увеличится (оценочно до 11%). Напомним, что по данным CBRE, в наиболее качественных киевских ТЦ в I полугодии 2016 года по сравнению с концом 2015-го уровень вакантности снизился на 1 п.п. до 2-4% на конец июня-2016. В ТЦ с менее успешным расположением и менее качественной концепцией уровень вакантности варьировался в диапазоне 7-10%. По оценкам же UTG, в I полугодии 2016 года средняя вакантность осталась на уровне 2015 года – 6%.

При этом каждый девелопер применял свои методы минимизации вакантности. «ТРЦ «Караван» реализовал достаточно нестандартные для классического ТРЦ решения. Например, в харьковском объекте начал работать визовый центр, появилась аллея услуг, в киевском «Караване» появился салон электромобилей, во всех трех городах работали магазины в формате pop-up store (мы сдавали помещение за символическую стоимость на короткий срок). Как результат, самая высокая вакантность в сети ТРЦ была около 3% и это при условии, что в 2014 году в Днепре был введен в эксплуатацию новый блок площадью около 10 тыс. кв. м. В настоящий момент средняя вакантность ТРЦ сети «Караван» – 1,8%», – рассказывает генеральный директор компании DCH Real Estate Даниил Владов. 

По данным CBRE, в I полугодии 2016 года арендные ставки сохраняли стабильность, и их уровень на наилучшие помещения варьировался в пределах $50-80/кв. м/месяц (без НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов). В то время как арендные ставки в других ТЦ находились в диапазоне $25- $40 кв.м/месяц для стандартной галерейной секции площадью 100-200 кв. м. По оценкам же UTG, в I полугодии 2016 года минимальная и максимальная арендные ставки для галерей 100-200 кв. м выросли на 10% и 28,6% соответственно. 

Вместе с тем, по данным JLL, в III квартале 2016 года максимальная ставка аренды на рынке качественных ТЦ Киева впервые с 2013 года выросла на 8% и составила 780 долл. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), что  обусловлено восстановлением розничного товарооборота, стабильным спросом на ликвидные помещения в наиболее успешных объектах и сезонным фактором.

Основные показатели рынка торговой недвижимости в Киеве  

Источник: DTZ Research

Примечание: Данные на конец периода; арендные ставки указаны для торговых помещений арендной площади 100-250 кв.м. 

Относительно нового предложения торговых площадей, то во II полугодии 2016 года состоялось два ожидаемых открытия в  Киеве  - это обновленный ЦУМ (GLA –  22,5 тыс. кв. м)  и ТРЦ  Lavina Mall  (GLA – 115 тыс. кв. м), а также II очередь аутлет-городка  «Мануфактура» (GLA – 6,6 тыс. кв. м) и ТЦ районного значения «Орнамент» и New Way (GLA –  16 тыс. кв. м). 

«Lavina Mall и ЦУМ – знаковые объекты для украинского рынка торговой недвижимости. Данные объекты обладают свежими, современными, инновационными концепциями, которые являются новыми форматами для украинского рынка. Также Lavina Mall отличается внушительным размером, это 127 тыс. кв.м арендуемой площади (включая парк развлечений разместившийся на площади в 20 тыс. кв.м) находящихся в одном уровне», – отмечает руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский.  

По оценкам JLL, во II полугодии 2016 года в Украине было введено в эксплуатацию более 200 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Для сравнения, в 2015 году в целом за год всего было введено в эксплуатацию 186 тыс. кв. м по всем городам Украины. 

Основными объектами торговой недвижимости, которые были открыты в регионах в 2016 году, стали ТРЦ Victoria Gardens во Львове и ТРЦ «Кубометр» в Днепре. «Важно отметить, что с началом боевых действий на востоке ритейлеры, девелоперы и инвесторы в сегменте торговой недвижимости демонстрируют повышенный интерес к западным регионам страны, особенно к городу Львову, который ранее не пользовался высоким спросом среди большинства торговых сетей в Украине. После открытия ТРЦ Forum Lviv в 2015 году и ТРЦ Victoria Gardens в городе появились многие качественные торговые сети и операторы зон развлечений, которые ранее здесь не были представлены», – добавляет директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании DTZ в Украине Марта Костюк. 

Многие украинские и международные fashion-операторы, а также сети продовольственных супермаркетов и магазинов косметики и бытовой химии расширяли свое присутствие на украинском рынке, пользуясь своими переговорными преимуществами в условиях рынка, характеризующегося низкой активностью. Как отмечает Марта Костюк, в течение 2016 года несколько новых брендов вышли на украинский рынок и открыли свои магазины. В частности, в течение года были открыты первые в Украине магазины брендов UTERQUE (входит в Inditex Group); Maje; Sandro; Silvian Heach; Isabel Garcia; KIWE; Reima; Converse; Ravin Jeans; Armani Exchange (через компанию МТІ); Atos Lombardini; Steiff, Falke и Roeckl (все 3 бренда через компанию Little House); Tezenis и Falconeri (часть Calzedonia Group) и др. Также, в конце октября 2016 года в торговых центрах «Эпицентр» в Киеве, Львове и Одессе были открыты первые магазины сети INTERSPORT, которую в Украине развивает компания «Эпицентр-К». Магазины нескольких новых брендов открылись в декабре 2016 года в обновленном ЦУМе. 

По словам руководителя отдела торговых площадей компании JLL в Украине Екатерины Весны, происходило расширение «пакетов» брендов у крупных ритейл-сетей в Украине. Это продиктовано тем, что рынок Украины не насыщен известными брендами. В основном, сегодня появляются марки ценового сегментов «средний» и «средний минус». 

Как отмечают в CBRE, новые операторы придерживались стратегии закрепления присутствия в лучших локациях, пользуясь выгодными условиями аренды и наличием свободных площадей. Примечательно, что для открытия своего первого магазина все новые бренды отдавали предпочтение ТЦ, нежели формату стрит-ритейл. 

Тренды рынка

Виктор Оборский отмечает такие основные тенденции украинского рынка торговой недвижимости. 

1. Продолжение тенденции «рынок арендатора». Арендаторы могут избирательно подходить к выбору места размещения магазина. Это связанно с тем что активность в развитии и открытии новых объектов за последние несколько лет сократилось в разы. Кроме того, за этот же период существенно сократился интерес к Украине со стороны международных брендов (страновые риски слишком высоки).

2. Ключевые показатели рынка прекратили падение, и арендные ставки в долларах, судя по всему, не будут снижаться. Это связано как с улучшением макроэкономических показателей, так и с тем, что проблемы во взаимоотношениях арендаторов и собственников (девелоперов) ТРЦ уже решены.

3. В Киеве заявлено достаточно много перспективных объектов, но не всегда новые объекты вводятся в эксплуатацию в заявленные сроки. Не всегда удается достичь полной заполняемости новых ТЦ на день открытия, последующий донабор арендаторов происходит на протяжении 6-12 месяцев.  

Как отмечает Даниил Владов, один из основных трендов – на первый план в ТРЦ выходит функция развлечений. Качественная составляющая досуга в ТРЦ по значению приравнивается к шопингу, при этом акцент делается на семейное времяпрепровождение. «Реакция рынка торговой недвижимости на эту тенденцию: корректировка tenant mix, увеличение объемов развлекательной зоны, привлечение операторов с новыми, актуальными для рынка предложениями, изменение формата работы операторов. Глобально изменились и маркетинговые активности, в 2016 году маркетологи торговых центров буквально взяли на себя функцию организации активного досуга посетителей. ТРЦ предлагают посетителю от проведения детских мастер-классов и до участия в международных фестивалях. Важно не только привлечь новых посетителей, но и сохранить лояльность. С этой целью гости ТРЦ привлекаются к активностям», –  утверждает эксперт. 

По словам Екатерины Весны, новые проекты, которые правильно выстроили маркетинговую стратегию на этапе брокериджа, были востребованы и открылись с высоким уровнем заполняемости. Мы наблюдаем тенденцию к усилению контроля за товарооборотами ритейлеров.

Кроме того, можно отметить тренд, который привел к открытию многочисленных мультибрендовых и монобрендовых магазинов, продающих модные товары украинских производителей. «В течение 2016 года украинские fashion-бренды демонстрировали особенно положительную динамику развития, открывая свои магазины как в составе ТЦ и ТРЦ, так и в формате стрит-ритейл», – рассказывает Марта Костюк.

Как отмечает Екатерина Весна,  в числе трендов стоит выделить развитие сетей украинских производителей монобрендов, таких как Must Have, A.Tan и A.Tan Man, Arber, а также мультибрендовых магазинов Names'UA, UDress, UAmade  и др.  

Среди других рыночных тенденций Даниил Владов отмечает то,  что возобновилась инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости. Если в 2013-2014 гг не было ни одной инвестиционной сделки, то в I полугодии 2016 г объем таких сделок составил $10 млн: Dragon Capital приобрел долю в ТЦ «Пирамида», Petricol Investment – ТРЦ «Квадрат» и т.д.

Кроме того, как отмечает Марта Костюк, ряд торговых сетей, работающих  на украинском рынке, в 2016 году приступили к процессу оптимизации своих портфелей недвижимости и работали над улучшением качества своих услуг с целью привлечения максимального количества покупателей. 

Востребованные форматы 

В настоящее время среди украинских и международных ритейлеров востребованы качественные торговые центры нового поколения, которые имеют свою индивидуальность, дифференцирующую их от других. «Основной интерес вызывают объекты, площадью более 40 тыс. кв. м GLA с обязательной составляющей в виде развлекательной зоны. Что касается популярных форматов  помещений – наибольшим спросом пользуются площади 100-150 кв. м», – отмечает Александр Носаченко. 

Даниил Владов уверен, что в ближайшей перспективе в городах-миллионниках будут развиваться сразу несколько форматов. «Будут развиваться аутлеты, для чего есть все предпосылки: место, экономическая целесообразность, спрос.  Сейчас в этом формате работает ТРЦ «Мануфактура»». Также популярный в мире формат –department store (универмаг). В киевском ЦУМе начал работать первый формат department store. Это даст толчок к развитию и популяризации такого формата на национальном рынке. Еще один популярный в мире формат, которого пока еще нет в Украине, – ритейл-парк (комплекс из одно- и двухэтажных зданий, который насчитывает не менее 5 объектов, объединенный парковкой. Одно здание занимает один оператор – якорный)», – отмечает девелопер. 

Со своей стороны Марта Костюк также отмечает перспективность объектов в формате strip mall/retail park. «Однако очень важно правильно подойти к выбору места расположения и формата объекта торговой недвижимости, а также разработке его концепции и состава арендаторов в объекте, учитывая текущие и перспективные рыночные условия», – утверждает эксперт. 

По словам Екатерины Весны,  на украинском рынке востребованы все форматы, но какой будет востребован на том или ином участке, диктует конкурентное окружение, месторасположение, конфигурация участка и ряд других факторов. 

Кроме того, на формат магазинов влияет и постепенное перетекание традиционной торговли в онлайн. «В 2016 году многие ведущие компании в некоторых категориях ритейла (например, супермаркеты электроники и бытовой техники) пересмотрели свой формат «соприкосновения» с покупателями, уменьшив свои магазины до формата демонстрационных залов и переместили продажи в онлайн», – подчеркивает Марта Костюк. 

Что год грядущий нам готовит? 

В 2017-2020 годах в Киеве запланировано открытие целого ряда масштабных ТЦ и ТРЦ, что улучшает  возможности для развития на украинском рынке торговых сетей, сетей заведений питания и развлекательных заведений. «По состоянию на декабрь 2016 года, в Киеве в активной фазе планирования или строительства находились новые ТЦ и ТРЦ кумулятивной арендной площадью приблизительно 770 тыс. кв. м. Если эти объекты будут открыты в соответствии со сроками, заявленными их девелоперами, то к концу 2020 года текущий объем современных торговых помещений в украинской столице увеличится на 45%.  В частности, в 2017 году, согласно оценкам компании DTZ в декабре 2016 года, новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Киеве может составить порядка 167 тыс. кв. м. Так, на 2017 год в Киеве заявлено открытие ТРЦ Blockbuster Mall и ТЦ Smart Plaza, а также первых очередей ТРЦ на ул. Здолбуновской и «Ритейл Парк Петровка». Однако необходимо отметить, что вероятность открытия некоторых из запланированных на 2017 год проектов пока остается невысокой», – рассказывает Марта Костюк. 

Впрочем, загвоздка как раз состоит в своевременности ввода согласно заявленным срокам, с чем есть проблемы. «Открытие ТРЦ Respublika и ТРЦ Retroville произойдет не раньше 2018 года. У ТРЦ Retroville низкая степень готовности и низкая заполняемость арендаторами. У ТРЦ Respublika ситуация получше, но несмотря на высокую степень готовности (70%) и возможность запуска в кратчайшие сроки (до IV квартала 2017 года), осуществив набор арендаторов на оставшиеся свободные площади, в нестабильной и слабопрогнозируемой экономической и политической ситуацией в Украине, задекларированные даты открытия данных объектов были смещены с 2016-2017 годов на более поздние сроки», – рассказывает Виктор Оборский. 

Потенциал развития рынка торговой недвижимости все еще существенный, и не только в крупных городах Украины. «Хотя по объему рынка и кв.м торговых площадей на 1 000 жителей украинские города Киев, Одесса и Львов выглядят достаточно насыщенными и приближаются к показателям городов Центрально-Восточной Европы, по нашему мнению, возможности для успешного девелопмента объектов торговой недвижимости остается, даже в этих городах. В частности, есть очевидные возможности для строительства торговых центров районного значения», – говорит Марта Костюк.

Как отмечает Екатерина Весна, если позитивные тенденции, которые наметились во II полугодии 2016 года в экономике страны будут сохраняться, то и сектор торговой недвижимости будет развиваться. Ритейлеры продолжат развитие, возобновится лист ожидания в действующих ТЦ, ставки будут расти, и мы увидим активизацию строительства приостановленных проектов. 

Со своей стороны Виктор Оборский считает, что арендные ставки в текущих условиях находятся в равновесном состоянии. «Они могли бы вырасти в случае дефицита торговых площадей, но сейчас этого нет. Показатель вакантности находится на уровне примерно 6%, хотя с вводом новых ТЦ мы прогнозируем рост этого показателя. При этом нужно понимать, что вакантность до 10%  является приемлемым или даже естественным показателем. Арендные ставки могут немного вырасти из-за «технических» условий, которые зафиксированы в договорах – индексации на процент инфляции или к уровню официального курса доллара (поэтапные повышения) и т.д. Однако это не будет касаться «устарелых» ТЦ в неудобных локациях и других подобных объектов, а только сравнительно новых», – подчеркивает эксперт.  

При позитивных условиях активных игроков на рынке станет больше. Некоторые международные (в том числе, турецкие бренды), которые на протяжении нескольких лет присматривались к рынку Украины, сейчас близки к принятию позитивного решения. «В 2017 году ожидается выход на украинский рынок нескольких новых иностранных брендов, которые смогут воспользоваться своей выгодной переговорной позицией, сформировавшейся для арендаторов, и большим предложением помещений в строящихся и оперирующих торговых центрах», – утверждает Марта Костюк.  

«Ритейлеры строят планы развития, в случае прекращения экспансии, возникает риск прекращения развития и потери своей доли рынка. Их бизнес будет успешным только при достаточном обороте и при развитой сети торговых точек.  Те ритейлеры, которые «недовыполнили» планы открытия в 2016 году, сделают это в 2017-м. Тем, кому же удалось выполнить свои планы в 2016 году, ставят еще более высокую планку открытий в 2017. В целом, ситуацию с планами ритейлеров можно охарактеризовать как «сдержанный оптимизм»», – добавляет Виктор Оборский.  

Впрочем, о таких грандах как H&M пока мечтать не стоит. «Шведский бренд H&M запланировал выход на украинский рынок, однако планы изменились. На данный момент вопрос открытия магазинов данного бренда в Украине отложен на неопределенный срок», – говорит Виктор Оборский.  

Активизация ритейлеров приведет к увеличению спроса на торговые площади и снижению вакантности торговых площадей. Впрочем, все будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране и восстановления покупательской способности населения. Впрочем, для достижения показателей хотя бы 2013 года, пройдет еще не менее 5 лет.  

В случае же если будут наблюдаться курсовые колебания или ухудшение ситуации в целом, ритейл первым покажет негативную динамику, поскольку население в первую очередь сокращает расходы на одежду, обувь, бытовую технику и прочие товары не первой необходимости. В этот вариант не хотелось бы верить… 

ТЕКСТ: Юрий ГРИГОРЕНКО

Портал о розничной и оптовой торговле TradeMaster.UA

Присоединяйтесь к профессионалам торговли на нашей странице FB