Киевские арендаторы мигрируют в непрофессиональные офисы

Рынок непрофессиональных офисных помещений Киева переманивает к себе клиентов, которые раньше предпочитали арендовать площади в более качественных БЦ. Так происходит потому, что многие компании пытаются сэкономить на аренде или у них попросту отпадает необходимость в представительском офисе. Эта межклассовая миграция арендаторов позволяет держаться на плаву некогда непопулярным офисам в админзданиях и НИИ. 

Правда, происходит это на фоне общего роста вакантности по рынку офисов. По наблюдениям вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, в целом по рыку (по всем классам) вакантность выросла на 20-25% по сравнению с 2013 годом. 

Таким образом, по данным управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, на сегодняшний день уровень вакантности в сегменте непрофессиональных офисных площадей составляет около 30%. «Это учитывая нюанс, что есть объекты с низким, около 1%, вакантности, а есть такие, у которых цифра зашкаливает за 50%», – поясняет он. 

Рынок мельчает 

В финансовом выражении, по оценкам Михаила Артюхова, сегмент просел примерно вдвое по сравнению с самым успешным и эталонным 2008 годом. «Сейчас объем предложения на рынке недвижимости Украины составляет порядка $5 млрд, рынок предложения непрофессиональной офисной и торговой недвижимости составляет около $600 млн, то есть порядка 12%. В 2008 года объем предложения оценивался в около $10 млрд, доля непрофессиональных офисных и торговых площадей составляла порядка $3 млрд, из них доля офисов классов С и D, на мой взгляд, не превышала $800 млн и занимала, таким образом, порядка 8% всего рынка», – вспоминает он. 

Стоит отметить, что во многом эксперты полагаются на собственный опыт и ощущения, потому что точных данных нет ни у них, ни у государства. Как объясняет Анатолий Топал, около 40% рынка находится в тени, т.е. владельцы помещений не стоят на налоговом учете и не попадают в статистические данные. Особенно это касается владельцев офисов в квартирах, где теневой сегмент достигает 60-70%. 

Качество за количество 

Проблема этого сегмента в том, что, несмотря на более лояльные условия аренды, качество этих помещений оставляет желать лучшего. Как поясняет акаунт-менеджер консалтинговой компании Kyiv Hills Александр Чорненький, в таких объектах как НИИ, гостиницы и советские админздания, нет нормальных, крупных метражей. Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются блоки по 150-400 кв. м, но кабинетная система старых зданий зачастую не позволяет оборудовать удобный офис на такой площади. К тому же там обычно нет таких важных элементов как центральное кондиционирование, качественное отопление и достаточная парковка. 

Практически в полной мере эти неудобства касаются и квартир, за исключением того, что в них хотя бы есть кухни и более удобные санузлы. 

Компенсируются эти неудобства ценой. По словам Анатолия Топала, аренда офиса в админздании будет стоить на 25-30% дешевле, чем в соседнем профессиональном БЦ класса В. Квартира обойдется на 40% дешевле стоящего рядом офисного центра. Он говорит, что снять под офис небольшую квартиру на окраине сегодня можно от 3 тыс. грн в месяц, а непрофессиональные офисы на Харьковском массиве он недавно сдавал по $1,5 за кв. м в месяц. 

Александр Чорненький подчеркивает, что для многих арендаторов важно, чтобы офис все же находился в здании, принадлежащем юрлицу, а не в квартире. Дело в том, что в арендную плату включается НДС, и затем арендатор имеет право на его возврат. 

«В этих сегментах клиенты ориентируются, в первую очередь, на цены. Порог чувствительности крайне низкий, около 25-30 грн за кв. м. Достаточно немного сбросить цену – и перехватишь клиента», – поясняет Михаил Артюхов. 

Во многом цена и условия зависят не только от качества помещения, транспортной развязки и инфраструктуры, но и от умения владельца здания распоряжаться своими активами. Сейчас на рынке есть здания, в которых владельцы пытаются сдавать площади в аренду своими силами, и те, кто прибегают к услугам профессиональных управляющих. 

Из-за того, что популярность офисов падает по всему рынку, владельцам квартир и помещений в многоэтажных зданиях приходится подстраиваться под новые условия. Это значит, что офисы начинают перепрофилировать под другие цели. Например, квартиры снова переводят в жилой фонд и сдают в аренду жильцам. Если позволяют условия – под хостел, сейчас этот сегмент востребован бюджетными туристами. 

Владельцы квартир и помещений в многоэтажных зданиях подстраиваются под новые условия и переоборудуют офисы под другие цели: открывают хостелы или коворкинги

В промышленных и административных зданиях вместо офисов тоже оборудуют жилье или коворкинговые пространства. «Сегодня наблюдается пока еще слабая тенденция (возможно, перспективная), когда плохо управляемые офисы или офисы в «недоведенном до ума» состоянии, продаются, и новые собственники переделывают их под жилье. В Киеве уже можно увидеть такие лофт-помещения», – делится наблюдениями Михаил Артюхов. 

Эксперты считают, что все это – временные тенденции, связанные с проседанием рынка офисной недвижимости. Сейчас нет проблемы снять офис по потребностям, есть проблема его сдать. В этой связи до конца года возможно повышение вакантности в сегменте непрофессиональных офисных помещений, но роста ставок не ожидается. Скорее увеличение стоимости аренды произойдет исключительно за счет роста коммунальных платежей. По данным Александра Чорненького, по итогам закончившегося отопительного они составляют около 35 грн за кв. м в месяц, но уже этой осенью они существенно вырастут. 

Источник: ABCnews

Присоединяйтесь к нам в Facebook!