Как переживет кризис рынок торговой недвижимости Украины

Марина Крестинина, старший консультант департамента стратегического консалтинга CB Richard Ellis, в своей презентации подробно остановилась на анализе спроса и предложения, обзоре арендных ставок, акцентируя внимание на том, что будет происходить с девелопментом в торговой недвижимости, и каковы перспективы его дальнейшего развития. О СПРОСЕ «Спрос на торговые помещения формируется ритейлерами, которые в свою очередь ориентируются на спрос со стороны конечных потребителей – покупателей товаров. В ближайшие два года под влиянием ухудшившейся экономической ситуации будет происходить падение спроса из-за уменьшения располагаемых доходов снижения склонности к совершению покупок, сокращению программ потребительского кредитования. Более того, сформировавшаяся в последние годы тенденция  увеличения доли населения, предпочитающего совершать покупки в комфортных условиях, т.е. в современных торговых центрах, может прервать свою позитивную динамику, поскольку часть покупателей вернутся к привычке совершения покупок на вещевых рынках» –  сообщила Марина Крестинина. «В совокупности эти факторы влекут за собой падение спроса со стороны арендаторов, которые в условиях снижения товарооборота вынуждены сокращать планы экспансии, снижать размеры занимаемых секций, а также более тщательно подходить к выбору месторасположения торговой точки. В условиях падающего спроса, арендодатель не может больше диктовать условия и власть переходит в руки торговых операторов» – подытожила она. Марина Крестинина отметила, что «Падение спроса происходит неоднородно во всех сегментах. Наиболее чувствительными являются секторы товаров длительного пользования (стройматериалы, электроника, техника для дома и т.д.), одежный ритейл, а также сектор развлечений. Продуктовая розница менее подвержена влиянию экономического кризиса (падает величина среднего чека, происходит трансформация спроса в сторону более низкого сегмента), поскольку специализируется на продаже товаров первой необходимости». В тоже время Марина подчеркнула: «В сегменте продуктового ритейла не все форматы одинаково хорошо переживают кризис. По мере увеличения количества потребителей, которые ценят качество по доступным ценам, возрастает популярность дискаунтеров. Сегмент косметики и парфюмерии достаточно хорошо переживает кризис благодаря так называемому «эффекту губной помады». Эффект губной помады обычно наблюдается во времена экономической нестабильности, когда падает спрос на крупные дорогостоящие товары, а вот продажи дорогих мелочей, особенно косметики возрастают. В секторе фэшн-ритейла благодаря трансформации спроса из верхнего и среднего ценовых сегментов, неплохо чувствуют себя торговые операторы нижнего ценового позиционирования». Марина Крестинина сообщила, что степень влияния кризиса на сеть зависит от уровня ее долговой нагрузки и падения спроса на ее продукцию: «Долговая нагрузка украинских сетей достаточно велика по двум причинам: быстрый рост сетей последних лет и девелоперская активность торговых операторов. В последние годы, особенно агрессивная экспансия происходила в сегменте продовольственного ритейла и секторе электорники/бытовой техники. Развитие происходило в основном за счет количественного увеличения магазинов и расширения географии присутствия. Такая агрессивная экспансия требует значительных затрат, которые покрывались за счет кредитов. В тоже время, из-за отсутствия качественного предложения торговых площадей, а также высокой доходности и быстрой окупаемости торговых объектов, многие ритейлеры решили самостоятельно заниматься девелопментом («Домотехника», Amstor, VK Development, «Фокстрот», «Интермаркет»), что еще больше увеличило их долговую нагрузку. В среднем, показатель долговой нагрузки к EBIDTA украинских сетей составляет 5-6, а в некоторых случаях даже достиг критической отметки 13 согласно DealWatch, и это с учетом докризисных данных по объему продаж. В условиях падающих продаж, сети оказались неспособны обслуживать свои долговые обязательства, по сути,  оказавшись на грани банкротства. В то время, как некоторые рителейры страдают от ухудшающейся финансовой ситуации под влиянием падающих продаж и увеличивающейся стоимости заимствований, для других кризис создает благоприятные условия для выхода на рынок или расширения своих операций, предоставляя возможность купить устоявшуюся сеть со значительной скидкой. 2009 год обещает стать годом слияний и поглощений в секторе ритейла, поскольку большинство локальных сетей, особенно в продовольственном сегменте и секторе электроники и бытовой техники, испытывают значительные финансовые затруднения – результат активного заимствования предыдущих лет. Консолидацию сектора розничной торговли и ожидаемый выход на рынок известных международных ритейлеров можно рассматривать как один из позитивных результатов экономического кризиса». О ТОМ ЧТО БУДЕТ ПРОИСХОДИТЬ С ДЕВЕЛОПМЕНТОМ В КРИЗИС Марина Крестинина также прокомментировала ситуацию в девелопменте торговой недвижимости в условиях кризиса: «Темпы развития сектора замедлились и все таки мы ожидаем что в последующие два года объем рынка может увеличиться на 70% за счет того, что несколько крупных проектов, находящихся на завершающих стадиях реализации будут выведены на рынок, хоть и с большой долей вакантных площадей. В отсутствии доступа к заемным средствам, увеличится количество проектов, реализуемых совместно со стратегическими инвесторами. Девелоперы и инвесторы будут более расчетливо подходить к выбору месторасположения, концепции и масштабов проекта. В условиях растущего рынка последних лет многие девелоперы активно наращивали свои портфолио за счет покупки большого количества земельных участков, зачастую не просчитывая экономическую целесообразность и свою способность  профинансировать реализацию задуманных проектов. Популярным решением при существующей конъюнктуре рынка является замораживание проектов, находящихся на стадии проектирования или на начальной стадии реализации, и концентрация на завершении строительства тех объектов, которые почти готовы к вводу в эксплуатацию. Для получения средств, необходимых для реализации приоритетных проектов, девелоперы выставляют на продажу замороженные объекты. Результатом данной стратегии стало появление на рынке большого количества объявлений о продаже земельных участков и проектов на разных стадиях реализации. В то же время, в атмосфере неопределенности, царящей на рынке, большинство потенциальных инвесторов заняли выжидательную позицию, ожидая дальнейшего снижения цен, по мере того как девелоперы с высокой долговой нагрузкой будут вынуждены предлагать все более выгодные условия для покупателей. На данный момент в руках местных девелоперов сосредоточены значительные земельные активы, в то время как большинство иностранных компаний до сих пор сталкивались с серьезными проблемами, пытаясь приобрести участки для строительства. Основные трудности возникали из-за спекулятивного характера ценообразования локального рынка земли, его непрозрачности и сложности юридических и бюрократических процедур получения необходимых разрешений. Примером являются компании IKEA и Parkridge, планы экспансии в Украине которых были менее затронуты кризисом, но которые до сих пор еще не успели приступить к реализации своих планов из-за трудностей приобретения земельных участков. Таким образом одним из позитивных влияний кризиса будет создание благоприятных условий для девелоперов, которые ищут подходящие земельные участки под развитие торговых центров». ПРО АРЕНДНЫЕ СТАВКИ По прогнозам CB Richard Ellis cнижающийся спрос приведет к падению арендных ставок, которое будет особенно сильным в регионах (50-60% на протяжении 2009 года) и в киевских торговых центрах с неудачной концепцией. Для первоклассных объектов снижение арендных ставок ожидается на уровне 30-40% в течение первой половины 2009 года, и стабилизация во втором полугодии 2009 года. Марина Крестинина отметила, что «для некоторых ритейлеров ситуация настолько критическая, что отказ девелопера предоставить арендную скидку ведет к закрытию магазина. Большинству собственников, чтобы удержать арендаторов, приходится предоставлять ритейлерам различного рода поощрительные стимулы в виде скидок на арендную плату, арендных каникул, и т.п. В то время как успешные торговые центры в I квартале 2009 года демонстрируют большую устойчивость к негативным влияниям кризиса, владельцы менее успешных проектов с низкой посещаемостью декларируют готовность к конструктивному разговору по пересмотру арендной платы, чтобы бороться с растущей вакантностью, поскольку заменить арендаторов становится все сложнее». Помимо падения уровня арендных ставок, Марина отметила, что на рынке наблюдаются тенденции к изменениям и других условий арендного договора: «В соответствии с типичными условиями арендного договора, ставка привязана к доллару и ежегодно пересматривается в зависимости от изменения американского индекса потребительской корзины или фиксированного процента. Нестабильность курса и ожидаемое падение продаж вынуждает ритейлеров требовать от собственников торговых помещений перехода с фиксированной арендной ставки на процентную ставку от оборота оператора или расчета арендных платежей в гривне, по крайней мере, до тех пор, пока не стабилизируется экономическая ситуация. Несмотря на то, что не все девелоперы готовы пойти на такие уступки, большинство будет вынуждено согласиться на условия арендатора или остаться без таковых. В конечном счете, ни один девелопер не захочет остаться без арендаторов, поскольку более низкий арендный доход для собственника предпочтительнее его отсутствию. А уход даже нескольких ключевых операторов может запустить эффект домино – повального ухода операторов из торгового центра». О ПЕРСПЕКТИВАХ РАЗВИТИЯ РЫНКА «Как показывает опыт, торговый сектор обычно выходит из кризиса одним из первых. Оживление сектора произойдет не ранее 2010 года, когда ожидается постепенная смена негативных настроений потребителей в позитивную сторону. Учитывая, что основным стимулятором развития сегмента является доступность кредитов, перспективы рынка торговых помещений будут оставаться неопределенными до тех пор, пока банки не начнут кредитовать, что вряд ли произойдет на протяжении 2009 года» – рассказывает Марина Крестинина. В соответствии с результатами опросов, проведенного компанией CB Richard Ellis в 2008 году в рамках глобального исследования рынков стран с развивающейся экономикой, международные операторы рассматривают Украину как приоритетную страну, на рынке которой они хотели бы активно развиваться. И вместе с тем, несмотря на указанный потенциал украинского рынка, количество международных ритейлеров, присутствующих на рынке, до сих пор достаточно незначительно  По данным CB Richard Ellis По состоянию на конец 2008 года обеспеченность столицы современными торговыми площадями составляла 120 кв.м на 1 000 человек. По сравнению с более развитыми рынками западной Европы, где индикатор насыщенности рынка составляет в среднем 500-700 кв.м/1 000 чел., данный показатель для Киева свидетельствует о большом потенциале рынка торговых помещений столицы. В тоже время эксперты компании CB Richard Ellis настроены оптимистично. «Сам по себе объем рынка и темпы его роста, которые наблюдались в последние годы, были одни из самых высоких в Европе. И несмотря на достаточно сдержанные прогнозы развития рынка, принимая во внимание начальную стадию развития рынка в Украине и величину отложенного спроса, рынок торговых помещений ожидает период активного развития в послекризисные годы» - подвела итоги своей презентации Марина Крестинина. http://rynok.biz Справка ТМ: Украинский офис СB Richard Ellis был открыт в январе 2008 года. Команда CB Richard Ellis в Украине состоит из 80 человек, более половины из них работают на объектах недвижимости, переданных компании в управление и эксплуатацию. CB Richard Ellis предоставляет полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости, среди которых: агентские услуги, стратегический консалтинг и оценка всех видов недвижимости, инвестиционные услуги, маркетинг и управление недвижимостью.

Ексклюзивні матеріали TradeMaster.ua