08 травня 2009
Коммерческая недвижимость Харькова: основные тренды
2422
Насколько долгим и глубоким будет процесс падения цен на коммерческую недвижимость сейчас сказать сложно. Ведь этот процесс напрямую связан с экономическим положением во всех сферах деловой активности: начиная от производственной деятельности и заканчивая торговлей. Собственно, от развития ситуации в различных отраслях экономики и будет зависеть стоимость в разных сегментах коммерческой недвижимости, которые являются, по сути, изолированными рынками и подчиняются своим, отличным от других сегментов, законам.
Предметом нашего исследования стала недвижимость офисного назначения, производственно-складского и торгового назначения. Каждый из этих сегментов по-разному развивался, по-разному реагирует на финансовый кризис, по-разному будет из кризиса выходить.
Недвижимость офисного назначения В условиях экономической нестабильности наиболее уязвимым является сегмент офисной недвижимости. Офисные помещения, как правило, не задействованы в производственном процессе и являются вспомогательными площадями. Поэтому ими целесообразно пожертвовать в первую очередь в целях экономии. Именно такую ситуацию мы и наблюдаем последние полгода: спрос на офисные помещения активно падает. Причем величина падения спроса со временем только увеличивается.
Сдать в аренду помещения в офисных центрах становится все сложнее. В Харькове средний уровень заполненности офисных центров приближается к 70%. И это при том, что средняя стоимость аренды помещений в профессиональных офисных центрах за последние полгода упала в среднем на 15%. А ведь еще полгода назад в таких комплексах свободные площади можно было найти лишь «случайно». Цифры пока не катастрофичные, но тенденции показательные. И это на фоне растущих затрат на обслуживание.
Если такая тенденция сохранится, к концу 2009 года на рынке офисной недвижимости к продаже будут предлагаться готовые офисные комплексы, содержание которых становится нерентабельным вследствие того, что эксплуатационные и накладные расходы превышают доходы от сдачи помещений в аренду. Предположительно, это будут единичные случаи. В основном, связанные не только с рыночной ситуацией, но и с некачественным менеджментом. Тем не менее, учитывая невысокий уровень менеджмента офисных центров, в зону риска попадает довольно много таких объектов.
Недвижимость производственно-складского назначения Этот сегмент практически не ощутил на себе какого-либо влияния кризиса. Кризис в сегменте складской недвижимости проявляется пока только в том, что арендные ставки (а, значит, и доходность) растут значительно медленнее, чем прогнозировалось, либо просто не растут. И это, несмотря на то, что складские площади также являются вспомогательными. По крайней мере, такое положение справедливо для профессиональных складских комплексов. Что касается складских комплексов, не относящихся к категории профессиональных (складские комплексы классов «С» и «D»), то их целевой аудиторией всегда был малый бизнес, который страдает от кризисных явлений сейчас в наибольшей степени. Очевидно, что такие комплексы будут продолжать терять клиентскую базу, а, значит, и доход.
Производственные площади уже давно находятся либо в собственности непосредственно производителей, либо переоборудованы в складские. Собственники, несмотря на снижение производства, избавляться от площадей не спешат, а, следовательно, в продаже их больше не становится. Спрос также не велик, но явного превышения предложения над спросом не наблюдается. Собственно, на сегодняшний день на рынке продаж производственных площадей наблюдается определенный паритет: собственники не продают, покупателей нет.
Складские площади, как уже говорилось, лишь уменьшили доходность, но в убытки своих собственников не вводят. Такое положение ведет к тому, что в ближайшее время ожидать существенного снижения цен продажи производственно-складских площадей не приходится. Единственным фактором, угрожающим данному сегменту, являются валютные колебания. Падение курса гривны по отношению к свободно конвертируемым валютам может оказать негативное влияние на стоимость производственно-складских помещений и привести к увеличению предложения таких площадей в продаже. Но, в ближайшие полгода существенного изменения баланса спрос-предложение в этом сегменте не прогнозируется.
Недвижимость торгового назначения Торговая недвижимость является самым мобильным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Именно в этот сегмент рынка были направлены наибольшие (если брать в расчет черту города Харькова) средства. Причем, в большинстве своем, это были заемные средства. В этом сегменте сегодня наблюдается непредсказуемая ситуация: с одной стороны, торговые помещения, сдаваемые в аренду, по-прежнему приносят доход; с другой стороны, падение арендных ставок уже привело к тому, что величина аренды зачастую не перекрывает платежей по обслуживанию кредита. Следовательно, торговые помещения, приобретавшиеся с привлечением заемных средств с целью получения дохода через аренду, начинают приносить убытки своим собственникам. По этой причине, на рынке торговой недвижимости в продаже появились предложения весьма привлекательных объектов со значительным дисконтом. Пока такие объекты покупаются слабо. Но, тем не менее, продажи происходят. Учитывая то, что торговые помещения обладают дефицитностью по своей природе, можно прогнозировать, что падение цен в этом сегменте будет кратковременным (пока не поменяются собственники) и не глубоким. За последние полгода торговая недвижимость уже потеряла в цене около 35%. Но до конца 2009 года падение вряд ли превысит еще 20%.
Подводя итог, можно сказать, что больше всего потеряют в цене офисные помещения. Цены на них еще до конца 2010 года могут упасть в 2-3 раза. В то время как производственно-складские помещения «просядут» в цене не более чем на 30-40%. И даже это проседание будет вызвано, в основном, падением национальной валюты. Торговая недвижимость будет продолжать падать, ориентировочно, еще до конца 2009 года, а в 2010 году падение цен в сегменте торговой недвижимости остановится, и даже не исключен некоторый рост по особо дефицитным позициям.
Автор: Новожилов Станислав Источник: realt.ua
Предметом нашего исследования стала недвижимость офисного назначения, производственно-складского и торгового назначения. Каждый из этих сегментов по-разному развивался, по-разному реагирует на финансовый кризис, по-разному будет из кризиса выходить.
Недвижимость офисного назначения В условиях экономической нестабильности наиболее уязвимым является сегмент офисной недвижимости. Офисные помещения, как правило, не задействованы в производственном процессе и являются вспомогательными площадями. Поэтому ими целесообразно пожертвовать в первую очередь в целях экономии. Именно такую ситуацию мы и наблюдаем последние полгода: спрос на офисные помещения активно падает. Причем величина падения спроса со временем только увеличивается.
Сдать в аренду помещения в офисных центрах становится все сложнее. В Харькове средний уровень заполненности офисных центров приближается к 70%. И это при том, что средняя стоимость аренды помещений в профессиональных офисных центрах за последние полгода упала в среднем на 15%. А ведь еще полгода назад в таких комплексах свободные площади можно было найти лишь «случайно». Цифры пока не катастрофичные, но тенденции показательные. И это на фоне растущих затрат на обслуживание.
Если такая тенденция сохранится, к концу 2009 года на рынке офисной недвижимости к продаже будут предлагаться готовые офисные комплексы, содержание которых становится нерентабельным вследствие того, что эксплуатационные и накладные расходы превышают доходы от сдачи помещений в аренду. Предположительно, это будут единичные случаи. В основном, связанные не только с рыночной ситуацией, но и с некачественным менеджментом. Тем не менее, учитывая невысокий уровень менеджмента офисных центров, в зону риска попадает довольно много таких объектов.
Недвижимость производственно-складского назначения Этот сегмент практически не ощутил на себе какого-либо влияния кризиса. Кризис в сегменте складской недвижимости проявляется пока только в том, что арендные ставки (а, значит, и доходность) растут значительно медленнее, чем прогнозировалось, либо просто не растут. И это, несмотря на то, что складские площади также являются вспомогательными. По крайней мере, такое положение справедливо для профессиональных складских комплексов. Что касается складских комплексов, не относящихся к категории профессиональных (складские комплексы классов «С» и «D»), то их целевой аудиторией всегда был малый бизнес, который страдает от кризисных явлений сейчас в наибольшей степени. Очевидно, что такие комплексы будут продолжать терять клиентскую базу, а, значит, и доход.
Производственные площади уже давно находятся либо в собственности непосредственно производителей, либо переоборудованы в складские. Собственники, несмотря на снижение производства, избавляться от площадей не спешат, а, следовательно, в продаже их больше не становится. Спрос также не велик, но явного превышения предложения над спросом не наблюдается. Собственно, на сегодняшний день на рынке продаж производственных площадей наблюдается определенный паритет: собственники не продают, покупателей нет.
Складские площади, как уже говорилось, лишь уменьшили доходность, но в убытки своих собственников не вводят. Такое положение ведет к тому, что в ближайшее время ожидать существенного снижения цен продажи производственно-складских площадей не приходится. Единственным фактором, угрожающим данному сегменту, являются валютные колебания. Падение курса гривны по отношению к свободно конвертируемым валютам может оказать негативное влияние на стоимость производственно-складских помещений и привести к увеличению предложения таких площадей в продаже. Но, в ближайшие полгода существенного изменения баланса спрос-предложение в этом сегменте не прогнозируется.
Недвижимость торгового назначения Торговая недвижимость является самым мобильным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Именно в этот сегмент рынка были направлены наибольшие (если брать в расчет черту города Харькова) средства. Причем, в большинстве своем, это были заемные средства. В этом сегменте сегодня наблюдается непредсказуемая ситуация: с одной стороны, торговые помещения, сдаваемые в аренду, по-прежнему приносят доход; с другой стороны, падение арендных ставок уже привело к тому, что величина аренды зачастую не перекрывает платежей по обслуживанию кредита. Следовательно, торговые помещения, приобретавшиеся с привлечением заемных средств с целью получения дохода через аренду, начинают приносить убытки своим собственникам. По этой причине, на рынке торговой недвижимости в продаже появились предложения весьма привлекательных объектов со значительным дисконтом. Пока такие объекты покупаются слабо. Но, тем не менее, продажи происходят. Учитывая то, что торговые помещения обладают дефицитностью по своей природе, можно прогнозировать, что падение цен в этом сегменте будет кратковременным (пока не поменяются собственники) и не глубоким. За последние полгода торговая недвижимость уже потеряла в цене около 35%. Но до конца 2009 года падение вряд ли превысит еще 20%.
Подводя итог, можно сказать, что больше всего потеряют в цене офисные помещения. Цены на них еще до конца 2010 года могут упасть в 2-3 раза. В то время как производственно-складские помещения «просядут» в цене не более чем на 30-40%. И даже это проседание будет вызвано, в основном, падением национальной валюты. Торговая недвижимость будет продолжать падать, ориентировочно, еще до конца 2009 года, а в 2010 году падение цен в сегменте торговой недвижимости остановится, и даже не исключен некоторый рост по особо дефицитным позициям.
Автор: Новожилов Станислав Источник: realt.ua
Раздел: Нерухомість >
Коментарі
Ваш коментар буде першим.Додати коментар
