21 червня 2024

Як змінилися договори оренди комерційної нерухомості у зв’язку з воєнним станом

З початком 2022 року договірні відносини, зокрема орендні угоди, зазнали певних змін. Повномасштабна війна внесла корективи в умови, які раніше вважалися стандартними, та змусила орендодавців і орендарів переосмислити свої обов’язки та права. Дар’я Віннік, керівниця юридичного відділу за напрямом управління нерухомістю Alterra Group, поділилась основними змінами щодо договорів оренди та розповіла, як їх складають у 2024 році.

Права орендарів та орендодавців

Коли почалася велика війна, Торгово-промислова палата (ТПП) видала листа № 2024/02.0-7.1, про те, що війна в Україні належить до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Це означає, що виникають надзвичайні обставини, через які сторони не можуть виконувати свої зобов'язання за договором. Проте лист ТПП не звільняє орендаря від виконання умов договору та штрафних санкцій у зв'язку з їх невиконанням.

Форс-мажорні обставини засвідчуються за зверненням суб'єктів господарської діяльності та фізичних осіб по кожному окремому договору (п.6.2. Регламенту ТПП). Тому сторона, яка зазнала впливу обставини непереборної сили має довести, що їх вплив дійсно унеможливлюють виконання умов договору. Це здійснюється через ТПП шляхом надання документів, що підтверджують вплив форс-мажорних обставин безпосередньо на суб'єкта господарської діяльності та неможливість ним виконання умов договору. Після отримання сертифіката від ТПП, суб'єкт господарської діяльності звільняється від відповідальності за не виконання умов договору.

Тобто, обставини непереборної сили звільняють лише від відповідальності за несвоєчасну оплату або не виконання інших умов договору, але після закінчення таких обставин, орендар має сплатити накопичені борги та/або виконати інші умови договору.

Тут варто зауважити, що ст. 651 Цивільного кодексу України та ст. 188 Господарського кодексу України передбачають, що розірвання договорів оренди здійснюється за згодою сторін, в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Імперативна норма ч.1 ст. 782 Цивільного кодексу України передбачає, що Наймодавець (орендодавець) має право вимагати розірвання договору та повернення об'єкта, якщо протягом трьох місяців поспіль не сплачувалась оренда. А положення ст. 783 та 784 Цивільного кодексу України містять і інші підстави для вимагання розірвання договору найму зі сторони наймодавця (орендодавця) та наймача (орендаря) відповідно.

Ми у своїх договорах оренди передбачаємо положення ст. 782, ст. 783 Цивільного кодексу України та інші умов дострокового розірвання, користуючись засадами свободи договору (ч.1 ст. 3 Цивільного кодексу України).

Однак, якщо сторона договору надає сертифікат про форс-мажорні обставини від Торгово-промислової палати, він звільняється від відповідальності за порушення умов договору, і інша сторона не зможе вимагати сплату штрафу або розірвання договору на цій підставі, якщо договірні умови про обставини непереборної сили не передбачають припинення дії договору чи право кожної сторони на дострокове розірвання через наявність форс-мажору.

Перегляд умов оренди

При укладенні договірних взаємовідносин, варто не забувати про умови статті 652 Цивільного Кодексу України щодо зміни або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин. Частиною 1 цієї статті передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. У зв'язку з цим, варто уважно формулювати умови припинення співпраці, передбачаючи можливість одностороннього розірвання договору навіть при наявності форс-мажорних обставин. Наприклад, у випадках активних бойових дій або окупації території, де розташований об'єкт оренди, сторони можуть мати право розірвати договір.

Крім того, відповідно до ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України, наймач (орендар) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Схожа норма є й у частині 2 статті 286 Господарського кодексу України, згідно з якою орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди. Проте, через нечіткість умови “істотного зменшення” користування об’єктом оренди та для прозорості взаємовідносин, важливо передбачати в договорах можливість перегляду умов оренди в разі форс-мажору. Також варто передбачати пункти, що договір укладається в умовах воєнного стану, і що обидві сторони розуміють ризики, пов’язані з цим.

Врегульовувати договірні умови й описувати чітку взаємодію ми активно почали з середини 2022 року. Один з наших великих партнерів, побоюючись можливого повторного наступу на Київ цікавився, чи нараховуватиметься орендна плата під час активних бойових дій. У таких випадках важливо чітко визначити умови форс-мажору в розумінні Сторін договору. В нашому прикладі ми передбачили, що орендна плата може не нараховуватися тільки за наявності сертифіката від ТПП, у визначені строки сторонами, і лише в разі активних бойових дій поблизу об'єкта оренди. Також, можливі форс-мажорні обставини, як-от об'єкта оренди, що пов'язані безпосередньо з війною. Наприклад, влучання літальних об’єктів або його уламків.

Тож під час укладання договорів важливо моделювати різні сценарії та чітко визначати, що вважається форс-мажором для уникнення суперечностей та прозорості взаємовідносин. Ці умови варто передбачати, щоб захистити інтереси сторін у випадку форс-мажору, а також уникнути тривалих переговорів або суду щодо припинення співпраці чи зменшення вартості оренди.

Висновок

Реальні приклади з українських міст, таких як Маріуполь і Мелітополь, показали, що власники нерухомості та орендарі повинні оперативно реагувати на нові умови війни. Вони використовували норми законодавства про істотну зміну обставин для припинення договорів оренди, повідомляючи про форс-мажорні ситуації.

Отже, війна поставила перед орендодавцями та орендарями нові виклики, які вимагають гнучкості та розуміння. Важливо не лише враховувати юридичні аспекти, але й прагнути до взаємного розуміння та співпраці. Сторонам варто передбачати можливість настання форс-мажорних обставин у договорах, і чітко фіксувати свої права та обов'язки в умовах воєнного стану.