«Ритейл-рынку: Всеобщая мобилизация!», - Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International

Еще полгода назад, по словам г-жи Кравец, можно было слышать амбициозные заявления от ритейлеров об открытии 100 магазинов за 6 месяцев, а от девелоперов — о строительстве объектов на 800 тыс. кв. м за полтора года. Сегодня таких заявлений нет, высказывания обеих сторон стали более сдержанными. Да и «бизнес стал похож на бизнес, а не на бешеную гонку с препятствиями». Переизбыток информации о грядущем дефолте, отсутствии перспектив и паника на рынке до сих пор не способствовали трезвой оценке ситуации на рынке торговой недвижимости. Как отразились изменения экономической ситуации на игроках ритейл-рынка? Кто виноват в том, что девелопмент торговой недвижимости перестал быть лакомым кусочком? Снижение доходов потребителей с ухудшением экономической ситуации привело к падению товарооборота ритейлеров. Как следствие, коррекция арендных ставок в сторону снижения спровоцировала  ухудшение доходности девелоперов. Ситуация на рынке ритейла Обращаясь к экономическим показателям потребления населения, Наталья Кравец отметила, что наиболее «восприимчивыми к цене» в кризисный период оказались промышленные регионы Украины – центр и восток. Чуть менее – запад. Об этом свидетельствует изменение Индекса потребительского настроения (ИПН). Так, с середины 2008 года ИПН в центральных регионах Украины снизился с отметки 106 до 62,4; в восточных – с 91,4 до 59,2. Изменение товарооборота операторов розничной торговли казалось бы наиболее благоприятно отразилось на деятельности ритейлеров, работающих в формате «гипермаркет» (таблица). Изменение товарооборота операторов розничной торговли* 

Оператор	IV квартал 2007 года	IV квартал 2007 года, %
		$	Грн.
Гипермаркет	100 %	0	+ 31,5 %
Fashion-оператор	100 %	- 21 %	- 2 %
Электроника	100 %	- 19 %	- 37 %
Кинотеатр	100 %	н/д	+ 10 %
Боулинг	100 %	- 2,7 %	- 23 %

* Доклад Натальи Кравец, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, 2 апреля 2009 г. (Однако, если учесть  девальвацию национальной валюты, то ситуация в сегменте продуктовой розницы выглядит менее оптимистично – Ред.).  Наилучшая же ситуация, по словам Натальи Кравец, сложилась для кинотеатров. В целом, «везунчиками» (или наиболее востребованными товарами и услугами) в период экономической нестабильности стали:

• товары продовольственной группы;
• рестораны быстрого питания;
• сфера развлечений;
• товары с ценовой политикой «средний минус»;
• продукция локального производства.

Основные тенденции рынка торговой недвижимости В 2009 году падение ставок аренды торговой недвижимости составило около 40 %, - отметила г-жа Кравец. По прогнозам компании Colliers International, это падение составит со 105 долл. за кв. м. в 2008 году, до 62 долл. и 50 долл. (в 2009 и 2010 гг. соответственно) и продолжится до 2010 года, когда экономика страны оживится. Однако, по словам Натальи Кравец, арендные ставки в сфере торговой недвижимости в ближайшие несколько лет вряд ли достигнут уровня 2008 года. Рынок торговой недвижимости Украины сегодня характеризуется следующими тенденциями:

• смещение вектора рынка от арендодателя к арендатору;
• замораживание проектов с кредитными ресурсами;
• пересмотр и переформатирование больших «амбициозных» проектов и МФК;
• Также с начала 2009 года отмечена тенденция к повышению уровня вакантности площадей, в первую очередь в регионах (в некоторых случаях может составить  до 30 %). В Киеве уровень вакантности торговых площадей, по словам  Натальи Кравец, до конца года составит не более 5 %.
• Снижение активности арендаторов по развитию сетей. По словам г-жи Кравец, те крупные международные ритейлеры, которые серьезно планировали войти на украинский рынок до 2010 года, отложили свои планы до улучшения имиджа нашей страны на мировой арене.

Новые «правила игры» Арендатор-Арендодатель  В 2008-2009 гг. установились новые правила взаимоотношений между арендатором и арендодателем:

• фиксация ставок в гривне или ограничение курса валют на определенный срок;
• частичная готовность привязывать арендную плату к % от оборота;
• краткосрочные договора аренды (1-3 месяца), долгосрочные договора с возможностью пересматривать арендную ставку каждые 3-6 месяцев;
• страховой депозит (1-2 месяца);
• компенсация арендодателем неотделим улучшений арендатору, предоставление беспроцентных кредитов арендаторам для компенсации неотделимых улучшений.

В целом, потенциал украинского рынка торговой недвижимости, по мнению Натальи Кравец, остается высоким. На сегодняшний день в Киеве количество торговых площадей (GLA) на 1000 жителей составляет порядка 160. Для сравнения : в Варшаве – 770, в Риге – 435, в Берлине – 342 кв.м/тыс. жителей. Подводя итоги выступления, Наталья Кравец отметила, что всеобщая мобилизация и оптимизация бизнес-процессов помогут пережить сложный период с наименьшими потерями. Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster