12 июля 2018

Cushman & Wakefield: тренды и тенденции на рынке складской логистики на 2018-2019 годы

Cushman & Wakefield: тренды и тенденции на рынке складской логистики на 2018-2019 годы

3459

О трендах на рынке складской недвижимости в 2018 году рассказал на Конференции XIX Всеукраинский День Логиста Дмитрий Пасенков, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости «Cushman & Wakefield».

— Рад рассказать участникам Конференции о том, что происходит на рынке складской недвижимости.

Немного о компании Cushman & Wakefield. Мы получили в прошлом году звание «Лучшая брокерская компания 2017 года». Компания занимается всеми вопросами, связанными с коммерческой недвижимостью. Поле деятельности нашей компании — аналитика, оценка, а также помощь в поиске складской, промышленной, офисной недвижимости. То есть, мы сопровождаем компании в поиске оптимальных решений, оптимальных результатов.

Бренду компании 100 лет, компания раньше носила название DTZ до 2017 года в Украине, потом было принято решение про объединение двух компаний Cushman & Wakefield и DTZ, при этом отдали предпочтение названию Cushman & Wakefield — оно более известно в мире, в частности в Америке. Отделений компаний очень много, мы охватываем 70 стран мира. Если в какой-то из этих стран нужен офис, либо складское помещение, мы можем помочь.

Посмотрим на карту распределения складских комплексов в Киевском регионе. Можно сказать, что тут нет особых изменений по сравнению с прошлыми периодами. Пятна распределений логистических комплексов охватывают Житомирскую трассу, Броварскую, направление Борисполь, немного Обуховское направление и Варшавскую трассу. Ставки аренды распределились следующим образом: в приоритете Житомирская трасса, тут ставка всегда была выше; подросла ставка в Броварском направлении, оно становится крупным логистическим центром, учитывая компании Rozetka, Comfy, которые обосновались здесь, и другие крупные компании. По структуре распределения лидируют Броварское и Житомирское направления.

 

Рассмотрим основные показатели I квартала 2018 года. В таблице можно проследить аналитические данные, начиная от 2012 года. На сегодняшний момент общий объем рынка складских помещений равняется 1 853 290 кв. м, в то же время в I квартале новое предложение составило 0 кв. м, арендованные помещения — 45 000 кв. м. Вакантность плавно снижалась и на данный момент достигла значения 3,7%. Арендная ставка с учетом давления вакантности поднимается и уже достигла 3,2-4,5 долл. за кв. м (без учета ОРЕХ и НДС).

Каковы наши прогнозы на следующий период? Это увеличение ставки, снижение вакантности и сохранение спроса на таком же уровне.

Если мы посмотрим диаграмму изменения нового предложения, на диаграмму арендных ставок и изменения вакантности, мы увидим, что новое предложение, которое было максимально активно в 2007-2008 году, когда были построены наиболее большие комплексы в нашем регионе, сейчас практически свелось к минимальным значениям. Это отражается на вакантности, она тоже снижается. Арендная ставка была достаточно высокая, после кризисных периодов она плавно сместилась вниз, и сейчас пытается вернуться к докризисным значениям.

Значимые события, произошедшие в I квартале 2018 года. Крупные сделки:

− Компания COMFY арендовала порядка 20 000 кв. м в логистическом комплексе RABEN, расположенном на Броварской окружной дороге. Это позволит максимально активизировать е-commerce и логистику в Броварском регионе.

− Компания YarTrans арендовала порядка 5000 кв. м в MLP Chayka. Компания Yugcontract расширилась и арендовала дополнительно 4000 кв. м в том же комплексе.

− Во втором квартале 2018 года состоялась еще одна крупная сделка, компания «Эльдорадо» переместилась в Броварской регион и заняла порядка 16000 кв. м, освободив комплекс, расположенный по Житомирской трассе.

Какова ситуация, сложившаяся в отношении новых объектов на рынке? Можно сказать, что фактически сейчас строится всего лишь один объект — логистический Universal Log.Park (III фаза) в Броварах. Новый логистический комплекс будет насчитывать порядка 25000 кв. м. Сейчас строительство на стадии возведения потолков и стен. Компания планирует закончить и ввести в объект в эксплуатацию в III квартале 2018 года.

Также есть проекты комплексов:

− Проект строительства комплекса на Подоле (Киев) — СК SAN factory Podol на 23000 кв. м;

− Проект комплекса СК «АМТЕЛ» в с. Белогородка;

− Компания Zammler анонсировала проект порядка 60000 кв. м под собственные нужды;

− Проект на стадии разработки — терминал «Речпорт», который будет находиться в Киеве. Данный проект позволит связать и таможенный и складской терминалы в целях активизации речной логистики.

Нельзя обойти вниманием активизацию инвесторов на рынке. Компания Dragon Capital Investments Limited увеличила инвестиционный портфель в сегменте складской недвижимости, купив складские активы общей площадью 57 000 кв. м в течение 2017 года. И в этом году она получила разрешение АМКУ на покупку двух складских комплексов Омега – 1 и Омега – 2. Также на днях АМКУ подтвердила разрешение на покупку участка размером 50 гектаров, расположенного на Житомирской трассе. Покупка таким крупным инвестором коммерческой недвижимости в Украине — это хороший признак и говорит о дальнейшем доверии к рынку и об ожидании улучшения экономической ситуации в Украине.


Каковы текущие тенденции на рынке складской недвижимости?

− Арендные ставки продолжают увеличиваться под давлением снижения вакантности;

− Критически низкое новое предложение;

− Ожидание арендодателей к дальнейшему росту ставки и ограничения в подписании долгосрочных контрактов без возможности пересмотра ставки. Арендодатели стараются ввести пересмотр контрактов с учетом роста через полгода или максимум через год;

− Низкая обеспеченность складами в регионе — порядка 0,6 кв. м на 1 человека, по европейским нормам, этот показатель должен быть больше единицы. В Париже этот показатель составляет 1,6 кв. м, в Лондоне – 1,8 кв. м, в Нью-Йорке – более 3 кв. м; 

− Стоимость BTS строительства остается высокой, но при дальнейшем повышении арендных ставок становится уже более привлекательной. Инвесторы будут более решительны в анонсировании строительства новых объектов. Проблемы – финансирование, инвестиционные риски, коррупционный фактор;

− Интерес и реализация отложенных проектов, анонсированный выход на рынок компаний IKEA и H&M;

− Интерес инвесторов к готовым объектам, ожидание дальнейшего роста. 

Проблемы рынка мы все знаем, в первую очередь, это проблемы финансирования, потому что финансирование — важный фактор в девелопменте крупных объектов. С учетом существующих кредитных ресурсов на нашем рынке, это достаточно дорогое удовольствие сейчас. Также хочется отметить позитивный интерес отложенных проектов и анонсированный выход на рынок в этом году компаний IKEA и H&M. Компания IKEA сейчас проводит тендер на поиск логистического оператора, который будет в дальнейшем обслуживать данную компанию в Украине.

Типовые условия аренды 2018 года. Фактически они не очень изменились, ставка при подписании остается в гривне, хотя многие арендодатели стараются рассмотреть привязку к доллару. Как правило, присутствует индексация 5-10%, или пересмотр арендной ставки через полгода. Также обсуждается привязка к индексу инфляции, порядка 10% в год. Срок аренды составляет 12 - 35 месяцев, арендодатели не идут на длинные контракты с учётом ожидания повышения арендной ставки, стараются максимально увеличить свои финансовые потоки. Сервисные платежи составляют порядка 10 - 25 гривен за квадратный метр без НДС.


Прогнозы:

− Активный спрос в сегменте будет продолжаться. Мы можем видеть, что в любом случае спрос на склады остается, компании развиваются, на рынок заходят иностранные компании;

− Будет уменьшаться вакантность;

− По законам рынка будет увеличение арендных ставок при отсутствии нового предложения;

− Арендодатели будут искать лучшего арендатора при пересмотре договоров. Из практики можно увидеть, что у арендодателей по окончании договора, как правило, есть возможность найти себе более высокий финансовый доход, то есть арендатора, который может платить больше;

− Иностранные девелоперы анонсируют, что готовы к строительству новых объектов при ставках 4,8-5 долларов за кв. м;

− Остается ещё очень сильной и интересной тенденция приобретения складских объектов для собственных нужд. Учитывая динамику и рост ставок на рынке, каждая компания задумывается об оптимизации своих собственных затрат, и старается или рассмотреть возможность приобретения готовых объектов, или возможность строительства новых.

Вкратце для понимания состояния рынка в Европе, расскажу о том, какие существуют интересные тенденции на нем.

Самый ближайший к нам сосед, и самый активный, который мы рассматриваем, это рынок Польши:

− Арендные ставки в Польше фактически такие же, как у нас в Украине. В регионах — 3,3 – 3,7 евро за кв. м в месяц, в Варшаве достигают 3,6 – 5,25 евро за кв. м в месяц. По итогам, в прошлом году в Польше было арендовано около 4 миллионов квадратных метров складских площадей. Для сравнения у нас этот показатель составил около 180 тысяч квадратных метров. В I квартале 2018 года было уже арендовано с учетом проектов BTS, которые не боятся подписывать арендаторы, порядка 1 млн. 800 тыс. квадратных метров;

− Общий объем рынка — 14 млн. кв. м. Для сравнения, в Украине — около 1 млн. 800 тыс. кв. м;

− Крупные проекты, которые были подписаны в I квартале, это проекты BTS «Leroy Merlin» площадью 124 000 кв. м близ Лодзи; и Zalando — 121 000 кв. м в Ольштынеке;

− Уже есть информация о том, что китайский гигант e-commerce «Alibaba Group» рассматривает для себя возможность строительства логистического центра в Польше в районе западной границы;

− Тенденции польского рынка — это высокий уровень поглощения; увеличение строительства; ставки могут увеличиваться с ростом цен на строительные материалы и на трудовые ресурсы.

По площади и по населению Польша сопоставима с Украиной — население 38,6 млн. человек, площадь 312 600 кв. км.

Основные тенденции рынка складской логистики в Германии в 2018 году:

− Общий объем порядка 40 млн. квадратных метров;

− Отмечается умеренный рост рынка — активный спрос e-commerce. Компания Bosch подписала крупную сделку на аренду порядка 40000 квадратных метров, это аренда с дальнейшей адаптацией brownfield site — бывших производственных помещений. Это связано с тем, что на рынке Германии достаточно высокая стоимость земли, и спрос растет на локации, которые расположены близко к центральным основным экономическим зонам в больших городах;

− Девелоперы предпочитают строительство по предварительным договорам аренды — BTS. Ставки статичны. Возрастает ставка на небольшие центры расположенные ближе к городу.

Читайте также: Обзор складских помещений: КАК ВЫБРАТЬ СКЛАД?

Портал о розничной и оптовой торговле TradeMaster.UA

КАЛЕНДАРЬ КОНФЕРЕНЦИЙ ТМ 2018

ЖУРНАЛ PRIVATE LABEL 2018

КАТАЛОГ КОМПАНИЙ ТМ

НОВОСТИ

СТАТЬИ

ВИДЕО

По поводу размещения Ваших материалов на портале пишите на press@trademaster.com.ua

 

Комментарии

Ваш комментарий будет первым.

Добавить комментарий

Ваше имя*


Защита от СПАМА

Сообщение*