16 березня 2011

Рынок аренды складской недвижимости Харьковского региона 2010-2011: постоянно чего-то не хватает

Вместе с независимостью Украины Харьков утратил свою значимость как транспортный транзитный узел: практически все значительные грузопотоки оставили Харьков без своего внимания. А с развалом промышленности и ликвидации многих промышленных предприятий склады утратили свою актуальность и для нее. Поэтому в наследство из прошлого Харькову достались складские комплексы ХХ-века постройки в различной техническом состоянии, а также цеха и склады многих промышленных предприятий, что и являет собой основу сегмента складской недвижимости Харьковского региона. Отсутствие высококлассных складов в свободной аренде. В Харькове вообще отсутствуют склады класса А в на рынке аренды. На это повлиял ряд факторов. Даже в докризисный период при всех растущих трендах и перспективах развития складской недвижимости по объективным причинам Харьков делил со Львовом лишь 5-6 места по перспективности развития данного рынка в Украине после Киева, Одессы, Днепропетровска, Донецка. По статистике складами данного класса пользуются крупные иностранные логистические операторы, крупные сетевые ритейлоры, транснациональные компании, крупные импортеры, крупные производители. В Харькове таких компаний практически нет, а те, которые есть (AHLERS, Филипп Моррис, Книжный клуб, ООО «СТВ» (Procter&Gamble), Харьковская бисквитная фабрика) построили такие склады сами для собственных нужд. Разрекламированные проекты девелоперских компаний (Delin, UCDC, DCH, Alfa Development, АВЭК) по строительству складских комплексов в регионе так и остались на уровне проектов, в лучшем случае под проекты были выделены земельные участки. А в условиях кризиса, перспективы сегмента качественной складской недвижимости, как самого низко рентабельного, представляются очень призрачными. Реалии складской жизни Харькова Из качественных складов класса В в Харькове на рынке аренды только один ОСК «Пирамида», который в свое время был также построен для компаний одной корпорации, однако со временем вышел на рынок аренды. Также можно отметить склад-холодильник-морозильник компании ДМС, реконструированный из помещения советской постройки, но соответствующий всем современным требованиям данного вида складов. Основную же массу существующих складов и складских помещений, которые можно отнести к классам С и D, составляют, как отмечалось выше, складские комплексы советской постройки и логистики, а также освободившиеся цеха промышленных предприятий. При этом данная масса складов по качеству очень разнородна. При чем такая разнородность зависит не только от месторасположения, но и от собственников помещений. 1. Собственник помещений реконструирует помещения, прилегающую территорию, восстанавливает подъезды, организует инфраструктуру и т.д., то есть, понимая требования, выдвигаемые арендаторами, занимается девелопментом своих объектов, развивает другие виды складского бизнеса, вкладывая при этом немалое количество всевозможных ресурсов. Для таких собственников аренда – это профессиональный вид бизнеса, от которого в долгосрочной перспективе будет постоянная прибыль. 2. Собственник помещений практически не вкладывает ресурсы в реконструкцию (поддержание технического состояния) существующих складов и при этом также надеется на долгосрочное постоянное получение прибыли. В данном случае арендатору приходится вкладывать определенные ресурсы для приведения хоть к каким-нибудь приемлемым нормам такие склады. 3. Собственник помещений, для которого аренда – не основной вид бизнеса, а сопутствующий либо временный, не собирается вкладывать ничего в свои помещения. Результат – получение хоть какого-либо дохода от своих помещений. Такая разнородность привела арендные ставки в Харьковском регионе к их широкому диапазону. Минимальная арендная ставка на складские помещения (именно на складские помещения, а не склады) составляет 7,00 грн./кв.м. в месяц без учета эксплуатационных расходов. Это склады класса D и ниже. Максимальная арендная ставка на качественные склады составляет 48,00 грн./кв.м. в месяц с учетом всех эксплуатационных расходов. Это склады класса В. Средняя арендная ставка на качественные склады класса С составляет 18,60 грн./кв.м. без эксплуатационных расходов. Средняя арендная ставка на отапливаемые склады класса С составляет 29,00 грн./кв.м. без эксплуатационных расходов. Средневзвешенная арендная ставка по всем складам класса С и D в Харьковском регионе на 01.02.2011 года составляет 15,30 грн./кв.м. без учета эксплуатационных расходов. Но эта цифра является скорее информативной ценой («средняя температура по больнице»). Более точными цифрами являются сегментные арендные ставки. Предложения по площади: Наибольший удельный вес в объеме предложений составляют склады и складские помещения от 500 до 1000 кв.м. Наименьший – склады более 3000 кв.м. Резюме: - Отсутствуют склады класса А и Б. Перспективы строительства – тоже. - Существующим складам класса С не хватает: то качественного пола, то высоты, то рампы, то офисных помещений, то месторасположения. - Не хватает профессиональных собственников складов со всеми вытекающими отсюда последствиями. - Предложение по складам намного превышает спрос. - Но даже при этом у потенциальных арендаторов при всем «богатстве» выбора в конечном результате остается не так уж и много достойных вариантов. Подготовлено специально для портала Trademaster.com.ua Андреем Залужным Логистика Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster

Раздел: Логістика >

Теги: