Индивидуальные договоренности ритейлеров и девелоперов удерживают рынок от резких изменений, - Марьяна Супчан, JLL

Аналитик отдела исследований JLL Марьяна СУПЧАН представила обзор рынка торговой недвижимости Киева. С данной презентацией она выступила на Конференции «Shop&FashionMaster-2016: Уникальные решения увеличения продаж с 1 кв. м», которая прошла 4 марта 2016 г в Киеве.

Она отметила, что, несмотря на то, что в I квартале 2015 года были зафиксирован пик кризисных проявлений, в целом прошлый год охарактеризовался стабилизацией ситуации в стране. «Украинская экономика достигла дна кризиса, и наметились тенденции к улучшению ситуации. В дальнейшем все зависит от уровня рисков, которые существуют в стране. При этом международные финансовые организации в 2016-2017 гг прогнозируют улучшение макроэкономических показателей: рост ВВП и снижение уровня инфляции», - добавила Марьяна Супчан.

Эксперт указала на зависимость предложения на рынке торговой недвижимости от макроэкономической ситуации в стране, что влияет на планы и факты реализации проектов. Так, в 2013-2015 гг уровень ввода в эксплуатацию новых торговых помещений постоянно снижался и прошлый год был отмечен рекордно низким показателем (37,7 тыс. кв.м). В частности, в последнем квартале были открыты вторые очереди ТЦ «ГородОК» (27 тыс. кв. м) и аутлет-центра «Мануфактура» (6,6 тыс. кв. м).

На 2016 год анонсировано открытие четырех торговых объектов совокупной площадью 181 тыс. кв. м: суперрегиональный ТРЦ Lavina Mall (127,5 тыс. кв. м), ЦУМ (22,5 тыс. кв. м), где не будет якорных арендаторов, ТЦ New Way (16 тыс. кв. м) в lifestyle формате и окружной ТЦ Smart Plaza (15 тыс. кв. м), т.е. почти в 5 раз больше, чем было введено в 2015 году. В целом, всего в 2016-2017 гг запланировано ввести такое количество качественных торговых площадей, которое составляет примерно половину от того, что уже есть на рынке, ведь многие девелоперы строят суперрегиональные ТЦ.

Однако нужно отметить, что на рыночную статистику влияет и то, что техническое открытие ТЦ может быть в одном году, а наполнение качественными арендаторами – уже в следующем. Так, в 2015 году произошло наполнение качественными арендаторами ТЦ Doma Center (8,2 тыс. кв. м) и ТЦ «Апрель» (5,9 тыс. кв. м), техническое открытие которых состоялось в конце 2014 года.

Марьяна Супчан отметила, что вакантность в торговых центрах столицы за 2015 год снизилась с 9,5% до 7,2%. Самая высокая вакантность наблюдалась в Голосеевском районе столицы, что связано с тем, что там мало населения и высокая концентрация ТЦ. В связи с перенесением сроков ввода торговых площадей на 2016 год, до конца текущего года возможен рост вакантности до 11-11,5% (если будут введены все заявленные объекты).

Относительно спроса на торговые площади эксперт выделила три основных тенденции:
- ротация якорных арендаторов;
- активизация спроса со стороны локальных игроков;
- рост активности международных компаний в конце 2015 года.

Около половины всех международных ритейлеров вышли на украинский рынок в IV квартале 2015 год. Весь их перечень за прошлый год выглядит так: Betty Barclay, ERES, Chloé, Mango Megastore (Violeta), adL, Silenza, Bosco Sport , Marella, Idexe, Stefanel, Super Step, Naturel by Silenza, Naf Naf, Yves Saint Lauren, Dior, Suiteblanco, Coqui, Maestrami, Stefanel, Hunkemöller , Menya Musashi Ramen Shop , Galvanni, Eterna, Sanetta.

На 2016 год запланирован выход на украинский рынок таких ритейлеров: Cortefiel, Mega Ice, Zara Home, Converse, Tezenis, Falconeri, Mavi, Defacto, Migros, Decathlon, Koton, Ravin Jeans, Intersport, Uterqüe, FLO.

По словам эксперта, верхняя граница арендных ставок в качественных торговых центрах Киева снизилась в 2015 году на 25% и достигла по итогам IV квартала $720. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) против $960 на конец 2014 года и $1,2 тыс. на конец 2013 года.

«Сильные позиции ритейлеров на переговорах с девелоперами привели к практике индивидуальных договоренностей, что очень полезно для рынка в целом. В условиях кризиса 2008-2009 гг арендные ставки упали на 50% одномоментно, тогда как сейчас их постепенное снижение составило 40% за два года. Индивидуальные договоренности удерживают рынок от резких изменений, которые не всегда позитивны», - подчеркнула Марьяна Супчан.

По ее словам, девелоперы пошли на уступки арендаторам и стали фиксировать арендные ставки в долларах по курсу НБУ (сроком на 3-6 месяцев) с последующим применением валютного коридора с фиксированной верхней границей в размере 10-20% от текущего курса. Для якорных арендаторов и star-tenants возможен расчет арендной платы, как процент от товарооборота с минимальной фиксированной ставкой. Кроме того, девелоперы готовы идти на частичную компенсацию отделки в новых объектах для «якорей», генерирующих потоки fashion-операторов. Также девелоперы готовы идти на снижение операционных издержек до уровня $75-95 за кв. м/год (с фиксацией курса – аналогично ставке аренды).

Инициатор и профессиональный организатор Конференции – B2B Медиа-группа TradeMasterGroup (www.TradeMaster.UA).
За помощь в организации мероприятия мы благодарим наших партнеров:
- IT-партнер конференции: «Скайлайн Софтвер» (оператор программ «1С» в Украине).
- обучающий Партнер – Retail Studio GT (занимается комплексным развитием магазинов и обучением персонала почти 10 лет).
- полиграфический Партнер - Всеукраинская сеть типографий «Вольф».
- Партнер кофе-брейка – JURA  – кофемашины, которые созданы, чтобы удовлетворять самым притязательным вкусам.

ТЕКСТ: Юрий Григоренко

Портал розничной и оптовой торговли TradeMaster.UA